曲江一期走下坡路了？未央湖有没有未来｜房哥问答322期
「西安房哥」是本地购房服务平台，要选房先问房，要收房先验房！
问答322期
问：改善加教育买房，曲江一期已经走下坡路了吗？
答：虽然房龄变长，新房断供，但二手房曲江一期依旧是西安的价格天花板，均价3万+稳居第一梯队；
一方面曲江盛名在外，富人区的概念深入人心，二手房均价是西安各个区域里最高的，其次居住环境确实不错，无论是配套，还是交通，绿化水准，在西安目前没有全面能替代的；
最主要的是以南湖为圆心，周边别墅，大平层，洋房为主，密度非常低，限高限容，改善为主，西安限墅令后，几乎很少有这样的小区，虽然普遍房龄偏老，但拥鳖者仍然众多，普通人则是虽不能至心向往之；
教育上，周边的曲江一小，南湖小学，虽然比不上五大名气高，但胜在生源稳定，家长都比较拼，在这里买房，可以兼顾改善，保值和上学；
中海，曲江由于拿地最早，在区域内小区最多，位置也最核心，相比金地，中海在物业，品牌溢价，产品上更强，大小面积也都有；
三选一中，御湖的位置更好，前面别墅区视野无遮挡，可看南湖，曲江一小一中出门就到；
其次是紫御华府，最后是观园，南向临曲江路，车多有噪音，南向观景面一般。
问：白桦林溪的洋房如何，工作在北郊，用曲江房子置换？
答：在高铁新城是不错的位置，经发本身在城北口碑在外，房子和物业都还不错，林溪位置也有优势；
背后二号线，西侧红会医院，文景山公园，东侧教育用地据传是交大附中，高铁新城最拿得出手的几个配套都在周边；
小区本身，高层+洋房，景观和房子盖得都不错，密度也挺低，除了大户型外，基本是从头摇到尾，算是经开区卖的最好的新房小区了；
跳出经开，这个位置就很一般，周边还有大量空地农田待规划，住宅上除了南侧有安置房相伴外，大开发商进驻的比较少；
整个高铁新城目前动作不大，零散住宅供应，商业配套，居住氛围都比较弱，如果是曲江高层置换洋房，居住体验有提升，但从保值升值角度，曲江房子的流动性比这里要强很多。
问：高新cid和软件新城教育如何选，担心长安学籍？答：学校方面，虽然都是名校+遍地，但cid一小一中新校区的关注度确实最高，其余公办学校热度很一般，原因主要是生源；
软件新城也有20小，19小，四初，但区域学区有商品房，有安置房，生源水平有待观察，但仍属第一梯队，很多人买软件新城，除了价格原因，主要是求稳，毕竟周边产业已经积累多年，软件新城的住宅又偏少，长期还保值；
cid分化比较厉害，除了最早摇号的，以及现在等一小一中新校区学区房的，整体热度一般，兑现时间很长，有学校就好卖，没有就平销，两极分化严重；
作为名校隔壁新房，中海还是值得摇的，既是中海口碑不错，交房有保证，其次位置也确实挺好，学区在手，此前碧桂园，新希望在此因素加持下，同样不愁卖；
长安学籍不用担心，跨区县报考问题，长安区与城六区中招建档线逐步缩小，长安区中招工作将与城六区逐步融合；就如同西咸新区一样，设置过渡期，过渡期至2024年，未来西咸新区或将纳入城六区统一管理；
高新体系内的高中，本身也不错，就等中海价格和登记了！
问：改善+上学，关注中铁建西派城，大明宫板块如何？
答：选经开和港务区都不意外，冲着教育选到大明宫，非常突然，虽然叫曲江大明宫，但教育还是在未央区；
区域内除了未转公的锦园口碑不错外，大明宫小学，马旗寨小学都比较一般，别人成为“教育荒漠”的地方，主要为了上学来买确实不合适；
经开区和港务区，在城北的公办教育投入上要强很多，单纯改善自住，大明宫新房很多，金茂府，大明宫紫檀府，陕建大明府，中铁建西派城等等；
西派城地处井上村片区，规划住宅，商业等，目前还在建设初期，价格产品未知，有地铁，临二环，但也算不上大明宫核心片区；
如今的大明宫，买得起的不一定看上，看得上的很多又买不起，不缺地铁，商业，人气，但学校真的很重要！
问：曲江春晓苑自住如何，现在买还能保值吗？
答：曲江一期普遍的二手房价格为30000+，春晓苑位置不错，800米到南湖，500米外坐地铁，住着还是很舒服的，外加南侧还有城市花园，隔开了南三环的噪音，算得上闹中取静了；
从价格上也看出来问题，就是房子太老了，价格已经开始走下坡路了，说明很多人卖掉这里，要么置换更新的，要么离开曲江，20年的房龄，现在购入，以后再转手，就别谈什么保值了；
相比南边的三宝，观唐，城市花园，明珠，没有三环绕城困扰，相比北边的中海，金地，又少了品牌，房龄加持，若不是摊上了一个曲江的好位置，这个房子不就是老破小了；
物业，房子，环境等等都在老去，个人爱可深爱，别人不太爱！
问：紫薇西棠南区138平220万，后续升值空间如何？
答：不猜谜，不鉴宝，单看价格确实不高，15900+的均价，甚至比大寨路上雁塔范围的二手房还低，对于预算不多，想在高新周边买个大房子的很合适，西棠国企，交房也不用担心；
当然一分钱一分货也有原因，虽然与软件新城一路之隔，但差价也明显，鱼化工业园改造进展有限，周边缺学校，缺地铁，缺商业，缺大开发商进入，目前交房的仅有绿地，紫薇和卓越，金茂还有新盘储备；
小区二手房价格19000+，虽然账面上有倒挂，但实际成交不高，保值既看区域改造进度，也看高新整体房价涨幅；
就220万，高新周边买138平大房子，这已经很说明问题，有很多取舍，周边转转，自己心里有数！
问：楼道封闭窗户是什么规定，合理不合理？
答：确实越来越多的小区楼梯间开始采用密封窗，不设置开启扇，根据建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017里规定，采用机械加压送风的场所不应设置百叶窗，且不易设置可开启外窗；
目的是为了保证机械加压送风的效果因为设置外窗时，其开启而使空气大量外泄，保证不了送风部位的正压值或门洞风速，从而造成防烟系统失效；
虽然平时楼梯间通风换气不佳，但安全，避免公区的高空坠物，就是后期玻璃很难擦，看物业维护水平了！
问：科技路上的南海高芯悦澜如何，上学+投资考虑？
答：地铁口确实不是万能的，从实际销量看，比较一般，虽然地处科技路，紧贴地铁口，但不属于高新区，附近既有安置房，经适房，又有污水处理厂，此前华洲城，中航华府好卖，是因为便宜；
能买在这个地方的，多半是预算有限，周边的二手房要么看不上，要么买不起，需求新房机会，总的来说，预算不多，刚需偏多，但凡手头充裕的，首先还是往高新走；
开发商没听过，没有西安交付案例，小区高层，均价19758元/㎡，又是143平起步的大户型，在这个位置做纯改善，没什么购买支撑，买得起的看不上，看得上的买不起，还担心交房！
外加高新软件新城本身新房严重内卷，分流了这里的大量客户，小开发商刚需区域做改善，定位不准。
问：考虑地铁，预算，中海城105㎡和阳光城翡丽曲江119㎡如何二选一？
答：第一直觉会选中海，地处曲江二期核心位置，周边人气浓厚，住宅林立，又靠近四号线地铁口，三小二中学区，区域观感较好，中海物业加持，和金辉世界城，中海凯旋门，万科城市之光同属于周边第一梯队；
阳光城翡丽曲江算曲江和雁塔交接位置，优势双地铁，五号线，八号线，七小学区，靠近创意谷，由于地势较高，视野优秀，但小区非常一般，阳光城无太强溢价，又是接手项目；
虽然小了一个房间面积，但周边环境，品牌溢价，物业服务等差别还是比较明显的。
问：未央湖喊了很久，没啥利好落地，到底有没有未来？
答：借着全运会的势头，还是有变化的，秦汉大道修的很不错，拆迁也启动了，金茂，招商，朗基，东原等开发也进驻了，也要参照曲江池开发模式，对未央湖游乐园进行全面改造升级，10个老旧小区和华圣果业地块也要整合，进行包装开发；
总的来说就是拆迁，招商，盖楼，目前新进入区域的开发商很少，一河之隔，对岸港务区风头太盛，隔壁高铁新城又不温不火，对于片区的改造，平常心看待，指望有以后经开港务的大开大合不现实；
现状之下的小修小补，盖楼征地会是常态，硬找出利好也有，公园，地铁等等，但认可度不足，并且它的未来不是你想要的未来，你不去买房，改造的钱在哪儿。
城北方向，先看港务，再看经开，最后未央！
曲江一期走下坡路了？未央湖有没有未来｜房哥问答322期
「西安房哥」是本地购房服务平台，要选房先问房，要收房先验房！
问答322期
问：改善加教育买房，曲江一期已经走下坡路了吗？
答：虽然房龄变长，新房断供，但二手房曲江一期依旧是西安的价格天花板，均价3万+稳居第一梯队；
一方面曲江盛名在外，富人区的概念深入人心，二手房均价是西安各个区域里最高的，其次居住环境确实不错，无论是配套，还是交通，绿化水准，在西安目前没有全面能替代的；
最主要的是以南湖为圆心，周边别墅，大平层，洋房为主，密度非常低，限高限容，改善为主，西安限墅令后，几乎很少有这样的小区，虽然普遍房龄偏老，但拥鳖者仍然众多，普通人则是虽不能至心向往之；
教育上，周边的曲江一小，南湖小学，虽然比不上五大名气高，但胜在生源稳定，家长都比较拼，在这里买房，可以兼顾改善，保值和上学；
中海，曲江由于拿地最早，在区域内小区最多，位置也最核心，相比金地，中海在物业，品牌溢价，产品上更强，大小面积也都有；
三选一中，御湖的位置更好，前面别墅区视野无遮挡，可看南湖，曲江一小一中出门就到；
其次是紫御华府，最后是观园，南向临曲江路，车多有噪音，南向观景面一般。
问：白桦林溪的洋房如何，工作在北郊，用曲江房子置换？
答：在高铁新城是不错的位置，经发本身在城北口碑在外，房子和物业都还不错，林溪位置也有优势；
背后二号线，西侧红会医院，文景山公园，东侧教育用地据传是交大附中，高铁新城最拿得出手的几个配套都在周边；
小区本身，高层+洋房，景观和房子盖得都不错，密度也挺低，除了大户型外，基本是从头摇到尾，算是经开区卖的最好的新房小区了；
跳出经开，这个位置就很一般，周边还有大量空地农田待规划，住宅上除了南侧有安置房相伴外，大开发商进驻的比较少；
整个高铁新城目前动作不大，零散住宅供应，商业配套，居住氛围都比较弱，如果是曲江高层置换洋房，居住体验有提升，但从保值升值角度，曲江房子的流动性比这里要强很多。
问：高新cid和软件新城教育如何选，担心长安学籍？答：学校方面，虽然都是名校+遍地，但cid一小一中新校区的关注度确实最高，其余公办学校热度很一般，原因主要是生源；
软件新城也有20小，19小，四初，但区域学区有商品房，有安置房，生源水平有待观察，但仍属第一梯队，很多人买软件新城，除了价格原因，主要是求稳，毕竟周边产业已经积累多年，软件新城的住宅又偏少，长期还保值；
cid分化比较厉害，除了最早摇号的，以及现在等一小一中新校区学区房的，整体热度一般，兑现时间很长，有学校就好卖，没有就平销，两极分化严重；
作为名校隔壁新房，中海还是值得摇的，既是中海口碑不错，交房有保证，其次位置也确实挺好，学区在手，此前碧桂园，新希望在此因素加持下，同样不愁卖；
长安学籍不用担心，跨区县报考问题，长安区与城六区中招建档线逐步缩小，长安区中招工作将与城六区逐步融合；就如同西咸新区一样，设置过渡期，过渡期至2024年，未来西咸新区或将纳入城六区统一管理；
高新体系内的高中，本身也不错，就等中海价格和登记了！
问：改善+上学，关注中铁建西派城，大明宫板块如何？
答：选经开和港务区都不意外，冲着教育选到大明宫，非常突然，虽然叫曲江大明宫，但教育还是在未央区；
区域内除了未转公的锦园口碑不错外，大明宫小学，马旗寨小学都比较一般，别人成为“教育荒漠”的地方，主要为了上学来买确实不合适；
经开区和港务区，在城北的公办教育投入上要强很多，单纯改善自住，大明宫新房很多，金茂府，大明宫紫檀府，陕建大明府，中铁建西派城等等；
西派城地处井上村片区，规划住宅，商业等，目前还在建设初期，价格产品未知，有地铁，临二环，但也算不上大明宫核心片区；
如今的大明宫，买得起的不一定看上，看得上的很多又买不起，不缺地铁，商业，人气，但学校真的很重要！
问：曲江春晓苑自住如何，现在买还能保值吗？
答：曲江一期普遍的二手房价格为30000+，春晓苑位置不错，800米到南湖，500米外坐地铁，住着还是很舒服的，外加南侧还有城市花园，隔开了南三环的噪音，算得上闹中取静了；
从价格上也看出来问题，就是房子太老了，价格已经开始走下坡路了，说明很多人卖掉这里，要么置换更新的，要么离开曲江，20年的房龄，现在购入，以后再转手，就别谈什么保值了；
相比南边的三宝，观唐，城市花园，明珠，没有三环绕城困扰，相比北边的中海，金地，又少了品牌，房龄加持，若不是摊上了一个曲江的好位置，这个房子不就是老破小了；
物业，房子，环境等等都在老去，个人爱可深爱，别人不太爱！
问：紫薇西棠南区138平220万，后续升值空间如何？
答：不猜谜，不鉴宝，单看价格确实不高，15900+的均价，甚至比大寨路上雁塔范围的二手房还低，对于预算不多，想在高新周边买个大房子的很合适，西棠国企，交房也不用担心；
当然一分钱一分货也有原因，虽然与软件新城一路之隔，但差价也明显，鱼化工业园改造进展有限，周边缺学校，缺地铁，缺商业，缺大开发商进入，目前交房的仅有绿地，紫薇和卓越，金茂还有新盘储备；
小区二手房价格19000+，虽然账面上有倒挂，但实际成交不高，保值既看区域改造进度，也看高新整体房价涨幅；
就220万，高新周边买138平大房子，这已经很说明问题，有很多取舍，周边转转，自己心里有数！
问：楼道封闭窗户是什么规定，合理不合理？
答：确实越来越多的小区楼梯间开始采用密封窗，不设置开启扇，根据建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017里规定，采用机械加压送风的场所不应设置百叶窗，且不易设置可开启外窗；
目的是为了保证机械加压送风的效果因为设置外窗时，其开启而使空气大量外泄，保证不了送风部位的正压值或门洞风速，从而造成防烟系统失效；
虽然平时楼梯间通风换气不佳，但安全，避免公区的高空坠物，就是后期玻璃很难擦，看物业维护水平了！
问：科技路上的南海高芯悦澜如何，上学+投资考虑？
答：地铁口确实不是万能的，从实际销量看，比较一般，虽然地处科技路，紧贴地铁口，但不属于高新区，附近既有安置房，经适房，又有污水处理厂，此前华洲城，中航华府好卖，是因为便宜；
能买在这个地方的，多半是预算有限，周边的二手房要么看不上，要么买不起，需求新房机会，总的来说，预算不多，刚需偏多，但凡手头充裕的，首先还是往高新走；
开发商没听过，没有西安交付案例，小区高层，均价19758元/㎡，又是143平起步的大户型，在这个位置做纯改善，没什么购买支撑，买得起的看不上，看得上的买不起，还担心交房！
外加高新软件新城本身新房严重内卷，分流了这里的大量客户，小开发商刚需区域做改善，定位不准。
问：考虑地铁，预算，中海城105㎡和阳光城翡丽曲江119㎡如何二选一？
答：第一直觉会选中海，地处曲江二期核心位置，周边人气浓厚，住宅林立，又靠近四号线地铁口，三小二中学区，区域观感较好，中海物业加持，和金辉世界城，中海凯旋门，万科城市之光同属于周边第一梯队；
阳光城翡丽曲江算曲江和雁塔交接位置，优势双地铁，五号线，八号线，七小学区，靠近创意谷，由于地势较高，视野优秀，但小区非常一般，阳光城无太强溢价，又是接手项目；
虽然小了一个房间面积，但周边环境，品牌溢价，物业服务等差别还是比较明显的。
问：未央湖喊了很久，没啥利好落地，到底有没有未来？
答：借着全运会的势头，还是有变化的，秦汉大道修的很不错，拆迁也启动了，金茂，招商，朗基，东原等开发也进驻了，也要参照曲江池开发模式，对未央湖游乐园进行全面改造升级，10个老旧小区和华圣果业地块也要整合，进行包装开发；
总的来说就是拆迁，招商，盖楼，目前新进入区域的开发商很少，一河之隔，对岸港务区风头太盛，隔壁高铁新城又不温不火，对于片区的改造，平常心看待，指望有以后经开港务的大开大合不现实；
现状之下的小修小补，盖楼征地会是常态，硬找出利好也有，公园，地铁等等，但认可度不足，并且它的未来不是你想要的未来，你不去买房，改造的钱在哪儿。
城北方向，先看港务，再看经开，最后未央！
