运势总是不好？必须看的住宅结构风水图解
房子的结构往往决定了通风和采光等，所以购房之前，一定要研究房子的结构。
1、进门见到厕所厨房，是退运之宅
所有的房子，进门应该见到客厅。但是开发商往往为节省空间，许多房子进门见到的大多是厕所厨房或者餐厅，这很不合理，容易造成家运败落。这种房子，最好敬而远之。
2、天花板过低，影响情绪。
天花板过低，必然气体流通不畅，加上居住的人有一种压迫感，久住会影响情绪。
3、住房缺西北角，影响子女
住房缺西北角，影响子女，而且主人容易患上呼吸系统的毛病。
4、住宅缺东南角，影响子女
住宅缺东南角，同样影响子女
5、前宽后窄，难以昌盛
房子前宽后窄，不但财运破坏，而且人丁越来越少，难以昌盛
6、前窄后宽，大器晚成
房子前窄后宽，而且呈梯形，这叫日小肚大，家运会蒸蒸日上，属于大吉。
7、房子没有中心点，运气必衰
工形、回形的房子，往往找不到中心点。这样的房子，不利于事业的发展，家运必衰。
8、住宅南方突出，房子经常换人
住宅南方突出，这叫“龟头牛”，没有人会长久居住，因而经常更换主人。
9、透明的家，不能居住
住宅尽可能的不要透明，这样会没有隐私感，心理紧张，不仅经常会发生口角，而且房子的女人会犯桃花
10、正北凹入，也是大凶
住宅正北凹入，也是大凶，难享富贵平安。
11、紫气东来，大吉之相
不管什么样的，如果在东面开窗，叫做紫气东来，非常吉利。
12、卧室中的浴室要保持干燥
卧室中的浴室，水流一定要通常。湿度太高，就会影响健康
13、卧室中的浴室要突出
卧室中的浴室要突出，不要凹入，否则对主人不利。
14、卧室中的门窗不可太低
卧室中的窗应该高于门，尤其忌讳与床同高。
15、卧室的灯要暖色调
卧室的灯最好用白炽灯泡，少用日光灯。
16、房间不宜放置凶器
卧室放置太多的凶器，杀气重生，自然不利于健康和心情。
17、靠床的墙不要开窗
凤水的根本就是气流。靠床的墙不要开窗，也不要放置制冷的空调。
18、灶后有井，对女主人不利
厨房的后面不要有井，也不要由抽水机械。如果有，对女主人有很大的不利。
19、水上设灶，不吉
水是流动之物。如果灶台设在下水道的上方，好日子就会白白流走。
20、种树可抵挡煞气
没有围墙的住家，如屋子的窗户或大门，与邻家的大门或窗户相对，或有屋角尖射来，可以在其间种树来遮蔽抵挡煞气。
21、住宅独高是谓孤独之宅
独栋的住宅高度要和四周其他建筑物协调，如果高出太多，是为孤独宅，易生不测之祸。
22、有前没后，不利夫妻
任何独立的房子，一定要有后门。如果没有后门，就会造成夫妻不和。
23、屋顶天窗，过大致祸
住宅屋顶的天窗，不能开在东北和西南两个方位上，否则大凶。天窗要与房子成比例，如果太大阳气过重，容易之招致横祸。
24、厨房厕所位置厨房的一面要面向外面，万不可完全封闭，在房子之中。这种情形常见在一些为了拓展空间的房子中。这样做，不仅卫生不好，而且影响家运。
厨房不要在两个卧室之间，违反此忌讳，对卧室的人都不利。
（图片来自网络，侵删）
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房地产基础知识大全（建议收藏）
一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；万科设计部成本培训PPT
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场
称谓
土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回；
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
33、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
34、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
35、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
36、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
37、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
38、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
39、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
40、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
41、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
42、个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
43、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。
44、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2%；电梯房、门面：3%）。
45、生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
46、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。
47、基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系（楼层、朝向不同价格也不同）。
48、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。
49、成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。
包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费； C、建安工程费；D、住宅小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；
二、建筑基础知识：
1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。
2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
3、占地面积：红线范围内的面积。
4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。
8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
11、容积率：总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）
12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%
13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。项目总核心能力提升之运营管控
绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率
15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
16、开间：住宅房子的横向宽度。 进深：住宅的实际长度。
17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。
21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
22、错层：房内高度不一致，一米以内分离。
23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动，梁柱都不能动）。
24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下
26、土地计量单位：
1平方公里=100万平方米（km2） 1公顷=1万平方米（hm2）
1公顷=15亩 1亩=667平方米
27、住宅的楼层划分的规定：
低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层
高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金账户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70%；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高；次级商圈：拥有客户占20%；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS=（C*RE）/RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商场、专业街、步行街、专卖店
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率=使用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70%
高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%；三七理论：好10%、次20%、差70%；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与其接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高档小区2-2.5;
3）中档小区3； 4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差；
来源：网络
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宅基地正前方对着马路，是福还是祸？
宅基地在街上的朋友，很多人都有这个烦恼。
虽然紧邻道路交通很方便，视野也开阔，但是正前方对着马路怎么办？
有的正对着大路，如下图：
房屋正前方对着马路
有的正对着小路，如下图：
一早拉开窗帘，跃入眼帘的就是马路，是不是感觉哪里有些不对劲？
心情低落的时候更是五味杂陈
作为老百姓，谁都不想自己房屋正前方对着马路，无奈【宅基地】不能搬家，[流泪][流泪]让马路搬走更是白日做梦、痴心妄想。[捂脸][捂脸]
去伪存真，科学看待
总听人说：办法比困难多。
有什么办法可以化解呢？
世间万物都是相互转化
老话说人在屋檐下不得不低头，还是主动从自己房屋着手；只要在房间看不到马路，心里不舒服是不是就不存在了？
高手在民间，能人已经闯出路来，八个实际案例给你参谋[给力][给力][给力]
让你摆脱山穷水尽疑无路，
迎来柳暗花明又一村！
实例一：为了不在室内看到马路，直接正面布置广告位，房屋通过侧面外窗采光通风 。虽然侧面采光委屈了一些，但是有实实在在的广告费，真金白银赚了钱；
有华人的地方就有风和水
实例三：下面两层做商铺，作为商业展示面故意露出来，上部自己居住部分先是利用树冠来遮挡，同时将 外墙镂空做缓冲，后面布置为阳台。如下图，外墙镂空后室内光线依然很明亮，同时模糊了视野，又达到了减轻噪音的作用；
外墙镂空也可以设置为门洞，方便中秋赏月
实例四：立面设置为商铺橱窗， 将正对马路的劣势转化为优势， 不仅回避了心理忌讳，还增加经济收益 ；
太极转化思维
实例五：阳光来自天上，为什么不考虑天井采光呢？将围墙做高，和外墙形成天井，相当于给房子戴了两层口罩，口罩之间的间隙就是天井。围墙把“安静生活”与“马路闹市”隔开，房屋外窗通过天井采光，特别适合南方炎热地区。天井布置水景和绿化，室内空间成为世外桃源，有天有地没有路！
谁说围墙不可以做高？
实例六：如果想清楚了自己的需求，只是需求阳光，而不要视野，那可以选择做高窗，让阳光进入室内，把马路外景阻挡在外面，眼不见，心不烦 ；
很多人都不了解自己的真实需求
实例七：兵来将挡，水来土掩，本来对路就是西向，直接全实墙处理，正面完全不开窗。充分利用两侧房屋低矮的现状，并将所有房间通过侧边的东面开窗 。对于正面的马路，同样是眼不见，心不烦 ；
回答问题最好的方式就是消灭问题本身
实例八：做风水的基本原理是什么？四个字：“天人合一，心生万法”。这八个字非常简单，却是大道至简。真正的风水，不是外物的摆设，而是人心。心可以生万法，我们所处的气氛以及环境，都是由我们内心决定的。
将外立面做成活动立面，百变立面随心所动。
想与外界对话，那就打开，马路和草地都是自然环境的一部分，人与环境的和谐共生；
想与内心对话，那就关闭，走出浅层烦恼，走进内心深处，达到心灵的解脱和升华。
“人”本身是房屋最好风水
看到这里，宅基地正前方对着马路，你觉得是福还是祸呢？
图文详解68个农村自建房的风水知识及禁忌，简单易懂！图文并茂
1.有水自西流来向东流去,东面又可看到长流及九曲的河渠,后面地势高又走势绵远,居此宅地儿孙顺昌且农桑岁岁丰收。
2.后面高有丘陵前面又近池塘,又有长坡在西北方越伸展越高,住在这种地方便得天赐富贵,仓中粮食丰足,辈辈儿孙都能身着紫衣封高官。
3.住宅庭院不可铺设大量石头或碎石,否则招阴气,家运衰落。
4.住宅的建造,柱比梁要粗大。上梁之前,应选择吉日,必须当天完工。如做不到,大凶。
5.住宅四面均有道路交通便注定有祸殃,灾祸来时让你受不了。假如不是败损钱财或因灾祸而死,也会投河上吊或者掉落井中而亡。
6.屋宅两边有路通过必会生灾殃,百事难成还会有死伤;会遭贼人偷盗钱财又败散,且兼多惹官司而被官府所损害。
7.屋宅东边的流水势大无穷,西边的大道又是主亨通,为何住在这里会富足显贵齐兼得?原来这种宅形叫做右有白虎、左有青龙。
8.前有丘陵后有山岗,西边又有朝阳之水环绕抱护,向东行则地势逐渐低下超过一里,在这种地方建宅安居最好不过。
9.门前有三塘及二塘,男人死去孤儿寡母哭声长。判断其家祸福那是明明白白,小儿落水大人泪汪汪。
10.屋宅前面若有火砂(尖头山)便是凶砂,左边的火砂会使做兄长的死,右边的火砂将令当弟弟的亡。正面火砂射来也同样要导致上述灾祸。
11.停丧破屋在住宅面前,其家就会连绵不断惹官司。还常招来怪物侵入门庭,血财尽死又遭瘟疫纠缠。
12.门前有这种树的人家必然出忤逆,家中兄弟相打又相争。子骂父亲无天道,媳欺家婆更不合人伦。
13.怪树肿头又肿腰,主家中奸邪淫乱小鬼也成妖。猫鼠猪鸡都要成精作怪,疾病肺疾没完没了。
14.所谓缢颈之树便是有藤缠树上,这种树如果是处在禄存(“祸患”方位,次凶)方上,妇人就会是非口舌搅得亲戚邻里之间不安宁,还要遭逢瘟疫发生火灾人丧命。
15.树梢向外伸长的叫作离乡树,主落水淹死或徒刑发配。家人多患曲背驼腰或瞎眼,小鬼还要常来惊扰家人成灾害。
16.形似痈肿的鬼怪之树在门前,盲聋暗哑痨病来纠缠。妇人时常惹怪来家中,偷鸡摸狗使人发癫。
17.门前水路向前卷,家中淫乱不堪言。成孤守寡少年天折多有各种伤败事,遭逢火灾还有瘟疫来缠身。
18.门前如果看见这样的尖头山,便知这是军兵盗贼夜行人的家出的人多患眼疾并忤逆,兄弟失和分居饿死老爹。
19.远离家乡的是这条路,儿孙由此外出皆能发达富贵。若然是一条直路出去不回还,那是要出离乡不还家的人。
20.门前流水分开成八字形,必然卖尽田园走他乡。家中淫乱婚嫁不用媒,定出妻妾成群分房别居的祖宗。
21.门前有塘，门后也有塘，注定儿孙代代都是少年亡。赶快用泥将屋后塘填起来，免得往后再受祸殃。
22.这屋宅门前有大土堆，住在这屋里会使人婴儿早产。更兼年年患眼疾，火煞临头时更要招惹灾殃。
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23.门前若有三条直路并排如川字向前伸展,必是破散家财而且年年惹官司。假如这三条路直射到明堂来,便如三箭射来三男为此而丧身。
24.大门的当面如果有条玄字路。其家钱财谷物定会多无数,而面前的路如似蚯蚓爬行状,家中定出身患肺疾疾病痛苦人。
25.这样的人家大发财,猪羊六畜自然来。读书人聪明出众,人丁声名显,只是气恼事多又有眼病灾。
26.北房的东头连着一间小房,这名叫:“单耳房”,主小口马牛要有伤损,不吉利。要赶快将小房拆掉,或作法术将它的煞气镇住,才得吉利。
27.此屋门前这样的两口塘,那是在这明堂上为人啼哭。这会令家人多疾病,还要惹上祸事瘟疫及火灾。
28.前面水路及返飞,主必退妾又离妻。瘸跛孤儿随母去改嫁,顺水淫乱注定家人要生离。
29.大门当前小石参差错落,要说其家闹鬼时时都会说得中。小儿惊吓那是不用说了,身患气绝聋哑时还不易觉察其原因。
30.如像这种屋宅处在大树之下,判断其家人丁孤寡保准没错。招郎上门乞子来家都是必有的事,瘟疫怪物还要交加侵害。
31.如果修盖旧房,用新橼接出连着前后屋厦,叫做“焦尾房”,主人口损伤,有血光、火光之灾,及官事口舌之祸。
32.如果在南北二房之间的中部修盖东西房,便叫做“工字房”,主家中妇人小口不利。
33.堂屋西侧接着一间小房名叫“孤独房”,主家败人亡,家事大凶。只有将这小房拆掉,或作法术镇住,才得吉利。
34.堂屋两侧各接一间小房叫“双耳房”,主大小家人患暗风、黄肿、咳嗽以及出血的疾病,要赶快将小房拆掉。
35.屋宅门前有一道路似反弓,弯弯向外,主伤丁败财出孤寡,大凶。
36.屋宅门前有一道路如眠弓,弯弯内抱,主丁财两旺多富贵,男义女贤俱峥嵘,大吉。
37.屋宅门前有三角塘,主家内儿孙眼睛失明,更兼妇女多疾病,大凶。
38.北方有条大路正冲屋内来,主多招盜贼破散钱财。男人常患疾病多灾害,家境贫穷家人不和,吵吵闹闹心不齐。
39.前面屋脊射长房,长子就要命先亡。屋脊若是射右房,幼子必定走离乡。如道两道屋脊对着各房齐来射,必定射得人口家业浪荡光。
40.苍苍翠竹环绕在屋旁,风影如画之宅真值得羡慕。大房出官小房人也贵,个个儿孙美名扬。
41. 这种屋宅左右有流水长渠,日久以后儿孙们会福禄俱齐。多有粮食钱财常享富贵,且儿孙的聪明俊逸还会胜过祖先。
42.前后高山两相合宜,左右两边又有沙水池,这种宅形会使家显赫富贵代代相传,人人长命与彭祖一样高寿。
43.屋宅门前有水似玉带形,弯弯环抱,甚为有情,主家中必然富贵,儿孙英奇,光耀门庭。
44.屋宅门前有碾磨当门,主家中伤尽小口又损丁,大凶。应速移碾磨适宜远,方能兴旺得太平。
45.住宅基地或屋形往南北方向呈长方形者,大吉。居住人富贵多子,生活愉快。
46.住屋基地或屋形往东西方向呈长方形者则不吉,尤其是南北两方再陷入更凶。
47.住宅内面西开窗,大凶,导妇人月经不调。
48.正面大门绝不可有大树。因为大树在门前,不但阻挠阳气进内,屋内的阴气也不易逐出。从实际生活来说,不但家人出入不便,万一下雨打雷也有招雷电的危险,而且落叶易入室内,无法保持清洁。
49.住宅基地,前低而后高属大吉,反之前高后低则不吉。
50.住宅基地,以院子围墙为准,无围墙者以平面为准,西北方欠缺不足,虽不损贵气,但却有缺少儿子的倾向。在健康上对呼吸系统器官不利。
51.住宅基地或屋形属方正形状,住之大吉。
52.住宅前有半圆形池塘或溪水,圆方朝前,基地主正,大吉。
53.楼梯设在住宅正中央,大凶。
54.住宅内向东开窗最吉利。
55.住宅基地或屋形前圆后方,居住了以后,富贵双全。
56.住宅南部有空地属大吉,安心居住。
57.土地上建房子,务必将草木根部都铲除干净,否则遗留祸根灾祸事接踵而至,屋宅主人运开缓迟,苦难连连。
58.建房子由内向外建造大吉,由外向内发展不利。
59. 住宅大门对别人屋角,大凶。
60.将溪水引入庭院,大凶。
61.住宅大,住人少,主家运将逐渐贫困,大凶。
62.住宅小,住人多,大吉。
63.宅南部分若有门或窗,必须有屋檐或遮阳板,否则家中容易发生争吵事故,夫妻感情易变等。
64. 拥有自用停车库的宅房,车房前面要宽敞,若狭窄则凶,沿海则大吉。
65.从屋外可看见此屋最大主柱的方面,此宅住家可能出不孝子，宜避免。
66.住宅屋顶主梁非一直线贯穿全屋,尤其平房住宅,主大凶。
67.住宅基地与屋形南北两方有缺,居住了以后,经常会招惹官司,家人常生病。
68.住宅基地或屋形,独南方有缺陷,虽可富有,但家庭中经常起争吵事件,不得安宁。
