凶宅买卖合同的法律效力(凶宅买卖)

来源：南国今报

“卖给我的房子是‘凶宅’！我不要了，我要解除合同，你把定金20万元退给我。”

“房子不是‘凶宅’！命案发生在隔壁的201房，是相互独立的。交易的房屋不存在质量瑕疵，而是你买房时没有审慎考虑，现在又想反悔！我要没收你的定金。”

一起退房纠纷案件，

蒋某和张某针锋相对，

吵得不可开交。

他们所说的“凶宅”究竟是怎么回事呢？

法院会支持蒋某的退房请求吗？

近日，广州白云区法院审理了该案。

交完定金发现是“凶宅”

据介绍，2020年5月，原告蒋某经中介某鸿公司介绍，向被告张某购买广州市白云区某小区房屋，双方签订的《房屋买卖合同》约定房屋总价为363万元，定金20万元，中介费由蒋某承担。

次日，蒋某向张某支付定金20万元、向某鸿公司支付中介费6万元。之后，蒋某发现涉案房屋曾发生凶杀案，要求终止履行合同并退还定金20万元，张某不同意，故蒋某诉至法院。

诉讼中，法院前往公安分局档案室调取刑事案件档案，档案显示，2013年涉案房屋的隔壁201房发生过凶杀案，但凶杀案发生时涉案房屋与隔壁201房打通为一套房屋。根据涉案房屋不动产权证的房地产平面附图显示，涉案房屋的南侧与201房相邻。

法院：卖方返还定金赔偿损失

法院审理认为，根据法院调取的刑事案件部分档案中的现场勘验笔录可知，涉案房屋在凶杀案发生时与相邻的201房打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。

原告主张被告出售的涉案房屋存在质量瑕疵，要求解除《房屋买卖合同》。本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。

中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件，将导致普通民众在正常交易情形下通常不愿购买该房屋。根据民法典相关规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告可要求解除合同。

合同解除后，被告应返还定金20万元给原告。因被告交付的涉案房屋存在质量问题，故原告要求被告赔偿中介费损失6万元合法合理。

白云法院一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告张某向原告蒋某返还定金200000元、赔偿中介费损失60000元。被告张某不服，提起上诉，广州市中院二审判决，驳回上诉，维持原判。

法官说法

“凶宅”的由来

“凶宅”是指曾发生枉死、他杀、含冤或恨而自杀等非自然死亡事件，同时伴随人们的相关心理因素的建筑物。“凶宅”之说逐渐形成了一种民间文化习俗，客观上对房屋的市场价值产生一定不利影响，并进而左右买家的购房意向，成为购房时需要考虑的重要因素，在法律上归于善良风俗，受到保护。

“凶宅”的认定

“凶宅”本身是一种文化现象，并没有明确的标准。需要结合事件的恶性程度、发生的事件以及社区影响等因素，综合认定是否对房屋居家和市场价值造成影响。本案中，原告所购买的房屋2013年发生恶性凶杀案，虽然涉案房屋现在做了隔断，但是当时是连为一体，处于“凶宅”的范围。

涉“凶宅”房屋买卖的告知义务

“凶宅”属于直接影响案涉房屋交易的重大信息，不管按照合同约定的告知义务还是根据诚实信用原则，出售人在出售案涉房屋时均应向购买者告知上述信息，由购买者自己决定是否购买。如卖方明知而故意没有将上述信息告知，故意隐瞒了真实情况，从而影响买方的正确判断，最终做出违背自己真实意思的表示，其行为构成欺诈。购买者在法律规定的期间内，可以向法院请求撤销买卖合同。

本案中，被告表示对“凶宅”一事并不知情，因被告购买时间不长，无从判定是否知情，不能认定被告存在故意欺诈、隐瞒等行为。综合本案情况，原告主张被告交付的房屋存在质量瑕疵，要求解除合同，符合法律规定。另外，在司法实践中，亦有卖方对“凶宅”信息不知情，买受人以订立的买卖合同存在重大误解为由，要求撤销合同并获得法院支持的案例存在。因此，涉案合同依法应予撤销。合同撤销后，被告已经收取的定金应当全额返还给原告。

来源 | 广州日报

新京报讯（记者 吴淋姝）11月26日，北京市丰台区人民法院在涉“凶宅”买卖合同纠纷案件新闻发布会上称，购房者若在不知情的情况下购买到“凶宅”，买卖合同可撤销。

“凶宅”系与人为非正常死亡事件有紧密联系的房屋

丰台法院南苑法庭法官林丹竹在发布会上提到，司法实践中，“凶宅”是发生过人为非正常死亡事件的房屋，发生自然死亡的房屋不属于“凶宅”范畴；即使最终死亡地点并不在涉案房屋内，但非正常死亡事件与涉案房屋之间有紧密联系的，仍应认定为“凶宅”。

丰台法院介绍，2019年，袁某以全款购买了柴某位于北京市丰台区的某房屋，双方签订《房屋买卖合同》，于同年2月21日完成房屋过户登记。袁某在装修过程中得知，曾有人从该房屋坠亡。后袁某诉至法院，要求撤销购房合同。

丰台法院经审理认为，2015年8月14日确实有人从涉案房屋坠落死亡。按照社会普通民众的理解，涉案房屋属于一般意义上“凶宅”。袁某在订立合同时并不知晓涉案房屋是“凶宅”。依据相关法律规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院予以撤销。故丰台法院判决撤销袁某与柴某之间的合同，柴某向袁某返还购房款308万元。

故意隐瞒“凶宅”真相，构成合同欺诈

发布会上提及的另一起案例显示，2017年12月，张某委托某中介公司从王某处购买房屋，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，并完成房款交付及过户手续。后张某得知，2016年，一名女子曾吊死在该房屋的厕所中。

张某认为，在看房和签约时，中介公司和王某均未向其释明房屋内曾发生过非正常死亡事件，王某明知涉案房屋存在非正常死亡事件，该事实属于重大事项，应予告知和披露，但其故意隐瞒，已构成欺诈。

王某辩称，合同签订前，三方当事人均对房屋基本情况进行了确认。且自缢事件发生后，警车、救护车辆前往救助，整个小区尽人皆知，原告姐姐就居住在同单元的17楼，并多次参与交易协商，故在合同签订前，原告应该已经知道自缢事件的发生。

丰台法院认为，王某明知有此重大情事而未予披露，属于故意隐瞒，构成欺诈，故判决撤销上述合同。

编辑 刘倩

校对 李立军