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阳台后入

阳台后入

新规一出,现在的房子可能更香了

最近,住建部关于发布国家标准《民用建筑通用规范》的公告吸引了我的注意。

里面“包阳台全部算入建筑面积”等会引起“新房面积缩水”的焦点内容,关乎购房者切身利益,听着似乎很让人上头。

虽然现在很多人都已经知道这个消息,距消息发布也过去一段时间了,但事情一直在发酵,最近在粉丝群再次引发轩然大波。

大家就像打开了潘多拉魔盒一样,态度几乎“一边倒”:

“仅有的一点点赠送面积也被抢回去了。”

“这下新房的性价比更低了。”

“干脆取消这万恶的公摊面积,按国际上流行的套内面积计算......”

不过事情并不只有一面。

随着偷面积的大门正在收紧,现在那些包阳台还能送一半面积,还有风雨连廊、丰富园区景观的改善新房及优质次新二手,也成为了新政前的“倒计时福利”。

新规一出,一些改善新房和二手房可能变得更香了。

首先,不得不说,这次新规的强制实施,是国家为规范建筑行业标准,防止建筑规划施工乱象,保障公民人身财产安全的政策举措;

对节约国有土地和建设用地,增加土地收入服务城市建设上有很大的帮助;

事情本身初心什么的基本没毛病。

但新规就像一把双刃剑,客观上对开发商和购房者也会造成一定的困扰。

此次新规范加码,整体来说对未来新房,应该是一大利空。

这几年层层新规下来,本来实得面积不断缩水就被诟病,偷面积也将逐渐退出历史舞台,新房的空间实用性和整体性价比也将继续打折扣。

除了阳台,室外公共区域的规范也有调整。比如楼盘里常见的有永久性顶盖的风雨连廊,还有一些园区景观等。

它们都将计入部分面积或全面积,这将直接减少开发商的利润。但羊毛出在羊身上,买单的很可能还是购房者。

而且未来有风雨连廊的新盘将越来越少,园区和景观上也很可能会不断退化,产品缺乏创新机制,楼盘的复制粘贴或更常态化,用心做景观和园区的开发商反而更像慈善家。

最后受伤的还是购房者。

好在从2022年3月开始,杭州土地出让前对开发商就有“定品质”的要求;

在层高、架空层、精装标准等方面都有所提高,才勉强挽回了“全国住宅品质标杆之城”的一点颜面。

“失之东隅,收之桑榆。”新房的价值算是又拉回来了些。

随着新房户型尺寸不断缩水,实得面积变少,户型越做越大,实际单价变得更高了。

一套89㎡房子早些年可以做到80以上,甚至超过100%,经过2017和2018年浙江多次新规后,得房率普遍降到70%多了;

为了不影响居住体验感,想要拥有以前89㎡房子的使用面积和居住感,就必须将建面提到100㎡上下。

可以预见,未来开发商统一包阳台还送一半面积的福利,只会越来越稀罕了。

那么趁新规未落地,如今我们更应该珍惜当下包阳台、园区景观丰富的改善新盘,和那些刚满五和满二、偷面积更多的优质次新二手房。

像钱江世纪城、申花等豪宅板块和部分改善板块的二手房与新房,依然有1-2万/㎡甚至更高的倒挂价差,趁新房还不够火,中签率比前两年高一点,可以继续打新。

比如钱江世纪城SKP旁的中天项目,申花的绿城馥香园和华润项目,桥西的德信项目,龙坞的桂香园,五堡TOD住宅项目,云城和运河湾的住宅项目等。

价格门槛低一点的还有三墩北的翠语彩虹里、如澜邸,宁围的观奥宸府,宁望府的尾房,新街的欣翠里,蜀山的雅望居、听悦雅庭、萧澜隐翠轩,湘湖的翠堤芳华轩,闻堰的叠翠雅庭洋房等。

当然,还有鸽了多年、还能偷面积的项目,如大关的英蓝岫町华庭,文晖的嘉里项目,西兴的万科项目以及大江之星、阳光名城、江南名邸、锦绣公馆等鸽盘。

至于二手,可能有人会反驳道:“买二手房就不怕当冤大头、被割韭菜吗?”

我的看法是,当二手房和新房倒挂价差被逐渐磨平,甚至二手房远低于限价时,一些品质好的次新二手房的性价比就愈发突显了,关键是它如果能偷不少的面积的话,何乐而不为?

“70/90”时代产物下 ,像中海钱塘山水的约89㎡能做出5房2厅,保利东湾111㎡跃层户型实用面积能达到150-160㎡;

像“偷面积专家”顺发,在杭州多个楼盘,面积也是偷到手软。

神盘美哉美城同样将偷面积做到极致,约82㎡可赠送约40㎡,约97㎡跃层可赠送约51㎡;和美家约90㎡,通过隔出一层,空间甚至能达到约170㎡;康庄的89方可以做到四房,一些三开间竟然可以有近20㎡逆天的跑道式阳台;堤香的高层70多方直接上三房。

2018年5月,浙江省出台《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》,对阳台、露台、飘窗、设备平台的面积计算更严苛前,像锦粼府等次新房89㎡依然能做到舒适度还不错的经典3房2卫,江南名府的89㎡还能做到边套3房2卫带6米大边厅。

赠送面积大的项目在二手市场的溢价明显,很多人都羡慕都来不及。以美哉美城为例,一套八十多方的房子,成交单价比对面春和钱塘至少要高出30%。

随着偷面积将逐渐退出历史舞台,稀有二手房,如果价格合适,完全可以考虑收入囊中。

昨天有朋友跟我讨论似户型和得房率的问题:“当新房100㎡的实得面积,还不如二手房89㎡户型,你会选择新房还是二手?”

我把情况点出来了让他自己选:你会选单价3万左右,89方三房两卫多赠送面积的锦粼府二手毛坯,自己好好装修最快年底就能入住?

还是等下半年限价3.95万/㎡,户型赠送面积很小,四年后才能入住的市北东新房?

一千个买家,就有一千个哈姆雷特。

二手要的是现世安稳,户型实惠,学区确定和成本节约,新房要的一种新鲜感和情结,渴望更高品质的生活和更有想象力的向上空间。

没有对与错,只有合不合适。

近日,强二线龙头的苏州,也传来重磅消息:

首套乃至二套房贷利率可以做到4.0%,甚至二套房(首套还清)也能做到4.0%利率,这样的尺度在强二线城市是第一次出现。

如果需要,后面4%仍然还有较大的下调空间,楼市房贷利率下降通道,彻底打开。

苏杭作为长三角城市群,对杭州具有风向标意义。

杭州房贷利率「破4」或许不远了。

对于杭州楼市来说,趁着历史低位的利率优惠,偷面积大门还没有彻底关闭,风雨连廊、园区景观还能有一定发挥空间;

无论是优质倒挂改善新房,还是倒挂逐渐消失的优质板块次新二手,都可以去看,去谈,去买了。