房地产销售宝典：踩盘对房地产销售的重要性，你是否做好了？
做销售要了解竞争对手，才能更好的做好销售。就像俗话说的那样：知己知彼，才能百战不殆，说的就是这个道理。
要做好房地产销售离不开踩盘，踩盘就是直接的了解竞争对手楼盘的信息。毛主席曾经说过：市调问题就是解决问题。
何谓房地产踩盘？踩盘是一种黑话，是偷偷的熟悉竞争对手楼盘的意思，现场勘察，这个方法是房地产销售人员收集竞争对手公司商业信息的方法之一，规范的说法是市场调研。
房地产销售踩盘人=侦察兵。那么有很多房地产销售新人就会问：为什么要踩盘呢？
1、没有市调就没有发言权。
正如毛主席说的那样：市调问题就是在解决问题。做房地产销售的同学都清楚，房地产客户资源很精贵，意向客户很重要。正是这种情况，很多销售员在跟进客户的时候通常会遇到客户中途被截流；说好的在自己公司买房，看着看着就到竞争对手楼盘交定金了；跟进的客户在两个楼盘之间犹豫不决，到底选择哪个楼盘要好点?等等诸如此类情况。
踩盘能快速了解“敌情”，比如：当客户在两个楼盘之间犹豫不决的时候，销售员在了解竞争对手楼盘的前提下，可以跟客户做分析对比，发挥本公司楼盘的优势，放大竞争对手楼盘的劣势，说不定客户签单还是有很大的转机。
2、深入了解房地产市场，掌握一手资料。
市场资料和市场信息当然是一手的是最好的，深入“敌军”内部，可以掌握更多的有效信息，这些信息能提升自己的专业知识水平，提升自己对行业信息的了解。
3、及时了解竞争对手。
知己知彼才能百战不殆，说的就是这个道理。了解到竞争对手信息越多，就对自己的销售更加的有利。
4、学习提升锻炼自己。
这一招特别适合刚刚从业的房地产销售员，因为这一招可以锻炼人也可以让房地产销售新人快速的了解到本行业的销售性质，并且通过贴身跟本行业销售员交流，更快的促进自己提升本行业的专业知识水平和销售技巧。如果踩盘的时候是一位房地产销售高手的话带的话，那么学习他的房地产销售技巧再好也不过了。
销售额=客户群*转化率*单笔成交额。踩盘了解竞争对手楼盘的信息，并且提升自己的专业知识水平，也是提升客户成交转化率的一种方法，做销售的你是否意识到了这个转化率呢？
房地产销售是一个能实现梦想也能摧残人梦想的地方，任何行业的销售员都是20%的那一部分赚钱，那么怎么让自己成为那20%里面的其中一个，那就需要自己不断的努力提升销售技巧和用心工作。
职场问答：你认为房地产销售员踩盘重要吗？这个方法是否很庸俗？欢迎大家在评论区写下你的宝贵意见。
文|一颗奔腾的心。欢迎大家关注我的头条号，只提供最具有价值的实战销售干货，拒绝鸡汤。
什么是房地产踩盘？房地产踩盘注意事项
房地产踩盘
实地去看楼盘，了解楼盘各个方面的信息。一般房地产公司都会有这项活动，来获得竞争对手或者市场的情况。
踩盘工具指南针:指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。
相机:相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。
铅笔、橡皮擦、白纸:用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。
手机:用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等。
学生证:如果是学生去的话，最好带上自己的学生证，万一遇到物管人员的阻挠，可以出示自己的有效证件，一般他们也会理解和给予适度的支持。
踩盘注意事项明确踩盘方向。去哪里踩盘，踩的是哪一个盘...
选择合适的踩盘时间。上午9点以前不要去,此时销售人员可能要开例会，中午午休和吃饭时间不要去，这个时间销售人员比较疲惫；下午5：30点以后不要去，这个时间销售要忙着填写当天各种分析报表或者开每天情况分析例会。
明确自己身份。踩盘方式一种是暗访，一种是装客户，一种是明访。
尽量把自己和要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。
什么是房地产踩盘？房地产踩盘注意事项
房地产踩盘
实地去看楼盘，了解楼盘各个方面的信息。一般房地产公司都会有这项活动，来获得竞争对手或者市场的情况。
踩盘工具指南针:指南针用来确定楼盘的朝向。朝向影响到楼盘的通风采光以及景观，所以对楼价影响较大，一定要搞清楚朝向。
相机:相机用来拍照，获取实地图片资料。一般要拍物业管理公司、楼栋号、公用设施、绿地、中央公园、楼栋的信箱、楼盘附近的公交路线、楼盘周边重要的设施，如学校、商业街、医院等，这些都是很重要的信息，都会对楼盘价格产生较大的影响。
铅笔、橡皮擦、白纸:用来记录楼盘的相关信息，包括道路、四至、楼盘层数、户型、楼栋号以及重要的较大面积的绿地等。
手机:用来联系老师、同学，遇到自己不能处理的问题要及时获取老师、同学的协助，如迷路、被物管人员阻止等。
学生证:如果是学生去的话，最好带上自己的学生证，万一遇到物管人员的阻挠，可以出示自己的有效证件，一般他们也会理解和给予适度的支持。
踩盘注意事项明确踩盘方向。去哪里踩盘，踩的是哪一个盘...
选择合适的踩盘时间。上午9点以前不要去,此时销售人员可能要开例会，中午午休和吃饭时间不要去，这个时间销售人员比较疲惫；下午5：30点以后不要去，这个时间销售要忙着填写当天各种分析报表或者开每天情况分析例会。
明确自己身份。踩盘方式一种是暗访，一种是装客户，一种是明访。
尽量把自己和要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。
地产人踩盘的“潜规则”
作者：地产八卦女
1st
最近，我一个做销售的女同事跟我说，现在她那个楼盘，一个月卖不出几套房子，虽然看房的不少，但就是只看不买。
而市场下行，带来的不仅是业绩的低迷，还有各种意外的烦恼。
“昨天就接待了四五组客户，其中两组是同行做市调踩盘的。”她说，“虽然我不反对大家来踩盘，但要装客户，也得装得像一点啊。本来接待个客户就不容易，还要费劲心思去分辨是不是真客户假客户......”
更让她窝火的是，两组“假客户”都是中午吃饭时间段过来。为了接待他们，她连午饭都没吃。
“做置业顾问就是这一遭”，我安慰她说，“不过，就算是同行，也有买房的权力啊。
不怕有人烦，就怕无人问。你怎么知道他们是假客户呢？”
“按照规定，我登记了他们的电话号码，用他们的电话号码查找到他们的微信，一看信息，一个是竞品楼盘的销售经理，另一个朋友圈一大片二手房信息，明显是个新手中介”。她说，“当时就奇怪，为什么老是问有多少人准备买，我们这一次开盘准备开多少套......看来是拿我套信息刷经验了。”
她的话让我一时无语。是啊，做置业顾问本来就很辛苦，每天面对不同的人，一遍又一遍地讲解着类似的案场说辞，如果在这样辛苦的同时，还发现对方并不是诚心买房，还当面啥都不能说，你说你窝不窝心？窝不窝心？
售楼处有小伙看房，经理觉得是意向客户，不想总裁却看出是踩盘的。
“现在我看到穿着西装的买房人，第一反应不是他买不买房，而是他是不是来踩盘打探信息的”，她继续说，“我还算好的了，就算知道他是踩盘的也会接待。但有些同事就会犹豫了，毕竟接待吧，大概率做无用功；不接待吧，万一真是客户呢？！”
她说到这里，让我想起以前一个特别老实的直男，他喜欢穿西装（实际上他穿啥都不好看，唯独穿西装帅气点）。有一次他跟我诉苦说，他去深圳（楼盘）买房，一进门就被当成踩盘的，把他晾在一边，冷冰冰的样子真让他生气。后来他忍不住，发了脾气，置业顾问们才道歉说，原来看他穿的很正式，还说着一口房地产专业术语（他毕竟也关注了我好几年，哈哈），所以把他当成踩盘的中介了.......
2nd
说实话，对于踩盘，我并不抵触。因为我是媒体，也经常去各楼盘踩盘，也经常扮演客户登记信息（不过我应该很少被人察觉出来，O(_)O哈哈~）。
为什么非要踩盘呢？因为眼见为实，因为去了解一个项目最简单粗暴的途径，就是实打实地踩盘，这比你网上看到的数据、朋友圈看到的楼盘广告直观千百倍，也真实千百倍。比如A项目说自己卖得好是因为自己的楼盘质量好，等你去了才发现，原来是联动促销降价了；比如B楼盘说自己日光是因为小步快跑、周推数套，你去了后才发现，原来这个盘蓄客做了很久，客户早就选定了房子，开盘只不过走走形式而已。
由此，从这方面看，踩盘能够把很多我们在网上看不到的真实原因暴露出来，特别是产品质量，楼盘在网上发的通稿肯定只往好的地方说，但是踩盘之后，你就会找到楼盘热销或滞销的真实原因。
此外，踩盘还有助于我们养成全面的楼盘评价体系。俗话说，书读百遍其义自见，你不踩盘，怎么熟悉市场、熟悉这个行业？很多细节，比如楼盘定位、建筑风格、物业管理、城市规划这些东西，只有自己多看才会有比较；很多行业现状，地产人的工作状态等，也只有通过踩盘之后，才能切身体会到。如果连第一步跑盘都不会，在地产最艰难的时候，你更容易放弃这个行业。
由此，从这方面看，尽管踩盘带给置业顾问的，是“无效劳动”，但它对于整个行业的成长、甚至你我的成长，是不可或缺的。而置业顾问们如果想要成长，想要做到营销经理甚至营销总一级，也是得时常踩盘了解市场行情的。
甚至，在对方踩盘的时候，部分高段位的置业顾问，还能结交到朋友、转介绍客户，了解到更多的楼盘信息和行业信息。
今天我踩你的盘，明天你踩他的盘，后天他踩我的盘，整个行业就是在这样一种交流或“交锋”的状态下发展起来的。很多房企老板都是熟人，甚至是朋友，有时还会主动邀请对方来参观。
踩盘，归根结底是一种了解市场、了解竞争对手所必须的，却又非常普通的商业行为。
3rd
刚才我说了地产踩盘的重要性，说到这里，可能部分置业顾问小姐姐小哥哥们，已经逐渐谅解了踩盘者。
然而，我还想说的是，尽管踩盘是必须且必要的，但是作为同行，应该知道自己踩盘是给别人添了麻烦的（比如现在的房地产销售都是轮流接待客户的，被你浪费一个，不说累着他的事，他今天能不能再接到新客户都是问题），因此，也应该体谅置业顾问们的辛苦、尊重他们的劳动。
如何体谅他们呢？首先当然是从自身做起。你去踩盘，你去麻烦别人的时候，请先自己做好准备。你可以伪装成客户，但是你得带着资料去（先从网上整理好区域楼盘资料），带着目的去（去之前想好要去干哈，要达到啥目的），带着脑子去（看别人的结果，多想想导致现状的原因）。总之你不能白去，你白去不仅耽误你自己，你还耽误别人，这样何必呢？
而踩盘是不是就一定要伪装成客户呢？其实也不一定。我去踩盘，有的时候就直接跟他们说，我是媒体，不想太麻烦你，就是看到网上说你们楼盘不错，我过来看看；很多开发商的同行也不屑于假装客户去蒙骗置业顾问，要么让领导同事等关系帮忙介绍这个项目的人直接联络沟通，要么直接递给他们名片说，我是某某开发商的XX，我过来学习一下。如果怕调研不真实，就加上微信继续问，再不行就发个红包了......
对此，我那个做销售的美女朋友，告诉我一个“踩盘四原则”，以求踩盘与被踩盘者双赢：
（1）非要伪装客户的时候，麻烦装得像一点。比如说你去踩盘，最好带着伙伴同事或长辈父母装成一家子；你去做楼盘登记，麻烦不要把自己的真实身份信息泄露出来；你去看千万级别的豪宅，你总不能穿着几十块钱的地摊货吧？你要尽量把自己和你要踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合，心态要坦然。还有你如果漏了馅，你就直接说，聊聊工资待遇之类的共同话题，不要再硬性装客户给别人幻想了。否则这不是把别人当傻子，就是把自己当傻子。
（2）麻烦回访的时候，拒绝的坚决一点，彼此都不打扰。现在售楼处都有回访环节，你在踩盘结束了，做回访的时候就不要“假表现”了。当然真的想买，欢迎继续。
（3）麻烦不要在休息或吃饭时间来踩盘。大家都是人，不是铁打的，休息时间还装客户，无异于找脸色看。
（4）要有善待同行、同时也被同行善待的信念。踩盘的时候，如果服务还不错，你就多多赞美一下。不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半，有的时候去某个项目踩盘会发现其它公司的踩盘者也在，都认识发生碰车状况，弄的踩盘的都很不好意思，想想售楼中心的销售人员一天得接待多少踩盘的啊，再不善待同行，可说不过去了。
而销售人员，也要有善待同行的理念，毕竟多个朋友多条路，本是同根生，相煎何太急。本来地产人的圈子就不大，大家都是打工一族，四处漂着总存在更换公司的可能，若在踩盘过程中能结识新的朋友，何尝不是一件好事！何况在当前市场上，根本就没有太多秘密可言。更何况，接待踩盘者对销售新手来说，也是个难得的锻炼自己的机会。
总之，对于踩盘，行业下行，不要为难彼此。
你可以暗调，但请别让销售分辨出来；你可以明调，只要不忙，随时欢迎。这应该是销售心声吧！
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