上海中远两湾城房价(上海中远两湾城)

两年换梯170台，中远两湾城如何做到？

普陀区房管局、宜川路街道等整建制推进中远两湾城高楼换梯，如今换梯周期缩短至半年，并逐步提速。文汇报记者张伊辰摄

苏州河畔，普陀区宜川路街道中远两湾城西区237号楼，两台更换后的电梯灯光明亮、运行平稳、环境整洁。舒适感之外，让居民踏实的是一种安全感，进进出出、上上下下，无需担心被夹被卡，更不用提心吊胆。

96个楼栋、11599户居民、155家商铺、3所配套学校，涵纳1690米长的苏河岸线步道，社区总建筑面积153万余平方米，由4个居民区共同管理……于本世纪初建成的中远两湾城是上海内环内出了名的“大块头”商品房小区。小区建设至今超20年，“超大型楼组”比比皆是，少则99户多则252户。随着时间推移，很多楼栋电梯出现了门关不上、骤降、运行时厢体晃动严重等故障，给居民生活带来极大不便，存有安全隐患。

但换一台电梯究竟有多难？

首先是广泛意见征询，在研判必要性后成立专项工作小组；其次，历经多轮协商形成基本方案，而后进入方案公告、业主表决等流程；进入施工，还只是起步阶段，后续还有监管、验收、维护等环节。难度不亚于新装一台电梯。 自两年前起，中远两湾城以147号楼为突破口开始琢磨换梯工程。结合此次主题教育深入推进，在“四百”大走访、“四到四办换四心”基础上，普陀区房管局、宜川路街道等在实践中持续创新探索，凝聚各方合力，逐步形成并完善楼事楼议“小型业主会”议事机制，凝练出“换梯工作法”2.0版，整建制推进高楼换梯。如今，换梯周期缩短至半年，并逐步提速。截至10月，中远两湾城206台电梯中，有170台迈入推进换梯阶段，其中83台已完成。

“样板间”破题

“电梯要某品牌的，之前用过，放心！”“电梯里能不能装空调？否则在里面很闷……”不同于老房加装新电梯，高层建筑换梯也有各式各样的需求。 碰到这种情况，中远两湾城第三居民区党总支书记恽梅会邀请居民代表到147号楼实地看看。看过这里的电梯“样板间”，很多疑问也就迎刃而解。 恽梅清楚地记得，147号楼是当时问题最严重的楼栋，几乎人人都被电梯关过。急百姓所急，中远第三居民区党总支结合辖区内楼栋分布特点，探索开启小型业主会，依法依规召开相关楼组会议。据此，147号楼换梯成了“第一个吃螃蟹”的项目。 在居民区党总支和街道房管办指导下，楼栋业主代表着手电梯更新方案的表决。居民区党总支挂图作战，在最短时间内，几位业主代表入户发放131张表决票，回收118张。换梯小组、物业企业、居委会、业委会四方代表共同见证计票全过程，最终换梯方案以99%以上的支持比例顺利通过。 其间，党总支积极引导，组织召开一次次协商会；楼栋块长包干，做好沟通解释；多元力量参与，逐个破解难题。比如，换梯涉及的维修资金需要银行周转，能否采用分期付款方式等等。居民的心一下子齐了，后续的表决、原有设备拆除、新设备安装调试等工作，大家的配合度都很高。

多方合力打磨升级版

147号楼栋两台电梯先后更换成功，也让其他楼组看到了希望。但是，147号楼换梯历时近一年，如果每幢楼都只是“拷贝不走样”，那么大家等待的过程依旧漫长。 推动“小型业主会”机制提升换梯效率，社区动员起青年志愿者成为“智囊团”，他们利用各自在建筑、法律、金融等行业的专业优势，琢磨147号楼案例中的经验和不足，在此基础上，提出优化流程的各类建议。在多部门指导下，“换梯工作法”2.0版诞生，并归纳形成了“三大环节10个节点”（即事前听证、事中协调、事后评议3个环节，抓好广泛听取意见、形成初步意向、成立换梯小组、形成换梯方案、开好业主会议、严格投票表决、方案表决公告、成立协调专班、文明进场施工、项目施工评估10个节点）。由此，“换梯工作法”2.0版有了更强推广性。 237号楼换梯小组组长胡女士介绍说，“换梯工作法”2.0版针对每个环节均有注意事项“小贴士”，一目了然，推进工作也有了具象的着力点。 特别是，中远两湾城第三居民区党总支还与普陀法院携手推进“居委法苑”计划，延伸社区服务“触角”，推动一站式多元解纷建设。“换梯中遇到一些棘手问题，有了法律服务助力，我们感觉更有底气了。”恽梅表示。 普陀区也于今年出台住宅小区老旧电梯更新改造修理奖励办法，区市场监管局、区房管局、区财政局等牵头，探索完善住宅电梯安全使用管理的长效机制。截至目前，今年全区申请奖励的小区有8个，涉及电梯18台，合计发放奖励资金73.88万元。

成片换梯换出“战斗力”

超大型社区“成片”换梯成功，产生的红利超出想象。 换梯成了汇聚力量、共商共治的有益实践。在恽梅看来，这套以小型业主会为核心架构的“换梯工作方法”，同样适用于每个有换梯需求的商品房社区，也为居民区楼组协商议事解决棘手难题提供了一种思路和路径。推进高楼换梯外，中远两湾城第三居民区还通过多元聚合、多方共治，破解了一系列难题，比如推进“快递规范入户”“儿童乐园改造”“非机动车充电坡道改造”等社区民生项目。 中远两湾城第二居民区则变坐班为蹲点，将服务地点从办公室挪进楼栋，打造楼组“客堂间”服务坊，每周到楼组现场办公，形成“收集-处置-反馈”的闭环工作机制。得知小区35号楼组有较多居民集中提出大堂更新改造的需求后，居民区党总支引领楼组选出业主代表，搭建平台组织召开26场楼组协商会，推动大堂实施更新，居民反响良好，相关流程经梳理后也得到进一步推广。 宜川路街道表示，将持续开展“四百”大走访，主动深入居民群众中，摸清居民的操心事、烦心事、揪心事，为主题教育在基层展现成效、赢得认可积蓄能量。

来源：上海普陀

中远两湾城：上海内环最大的住宅小区，一年跌幅惊人

中远两湾城：探寻上海内环内的居住之珠

上海内环内最大的小区之一，中远两湾城，已经在这座繁华城市矗立了20年以上。然而，老上海人对这片小区存在着一些偏见，包括房屋选择难、中介竞争激烈、房价较高等。本文将深入探讨中远两湾城的现状和名声，揭示这些偏见的真实面貌，并对这座小区的发展、特点、历史和未来进行全方位的剖析。

中远两湾城的现状和名声可谓是复杂多样。老上海人对这片小区存在的偏见源于一系列原因，其中包括房屋选择的困难、中介竞争的激烈以及房价相对较高等。

然而，这些偏见并不符合中远两湾城当前的真实情况。事实上，这座小区已经融入了上海的发展脉络，具备了一系列现代化的优势，如河岸景观、绿化良好、规模宏大、地铁房、河景房等标签。这些特点使中远两湾城成为上海内环内最大的示范性小区之一，其地理位置优越更是成为吸引购房者的一大亮点。

回顾中远两湾城在上个世纪的热度，这座小区规模宏大，居住人口众多。其中，温州富豪在中远两湾城的购房比例较高，他们以独特的购房方式和特点在这里留下了浓厚的历史烙印。

这也为中远两湾城赋予了与众不同的文化底蕴，成为上海内环内独具特色的社区。

然而，就像任何一个社区一样，中远两湾城也存在着一些优缺点。在地理位置上，这里毫无疑问地拥有优越的地理位置，风景宜人，交通便利。然而，房屋面积较小、高层密集以及物业管理备受诟病成为了购房者关注的焦点。在这种矛盾中，中远两湾城的发展面临着一些挑战，需要在不断改进中保持社区的活力。

随着房地产市场的波动，中远两湾城的房价也经历了一些波折。

近期的降价趋势引起了市场的广泛关注，但这并不代表房子的质量和地理位置发生了根本性的改变。购房者在关注房价变化的同时，更需要擦亮双眼，理性看待市场，做出明智的购房决策。

中远两湾城的房价变化反映了整个上海楼市的调整趋势。整体楼市面临的困境包括房价上涨、房贷利率上升、政策调整等多方面的因素，使得购房变得更加困难。在这个背景下，中远两湾城成为了整个楼市的一面镜子，展现了市场的真实状态。

然而，面对楼市的不确定性，我们仍然要保持积极的态度。生活充满了变数，楼市也是如此。我们需要勇敢面对挑战，理性看待市场的波动，创造美好的未来。无论是购房者还是社区居民，都应该以乐观的心态迎接未知的明天，为自己和家人打造一个温馨宜居的家园。

中远两湾城，作为上海内环内的一颗璀璨明珠，承载着丰富的历史底蕴和现代化的发展理念。通过深入了解这座社区的现状、发展和特点，我们能够更好地理解上海楼市的脉络，为未来的购房决策提供更为明晰的参考。

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然而，这些偏见并不符合中远两湾城当前的真实情况。事实上，这座小区已经融入了上海的发展脉络，具备了一系列现代化的优势，如河岸景观、绿化良好、规模宏大、地铁房、河景房等标签。这些特点使中远两湾城成为上海内环内最大的示范性小区之一，其地理位置优越更是成为吸引购房者的一大亮点。

回顾中远两湾城在上个世纪的热度，这座小区规模宏大，居住人口众多。其中，温州富豪在中远两湾城的购房比例较高，他们以独特的购房方式和特点在这里留下了浓厚的历史烙印。

这也为中远两湾城赋予了与众不同的文化底蕴，成为上海内环内独具特色的社区。

然而，就像任何一个社区一样，中远两湾城也存在着一些优缺点。在地理位置上，这里毫无疑问地拥有优越的地理位置，风景宜人，交通便利。然而，房屋面积较小、高层密集以及物业管理备受诟病成为了购房者关注的焦点。在这种矛盾中，中远两湾城的发展面临着一些挑战，需要在不断改进中保持社区的活力。

随着房地产市场的波动，中远两湾城的房价也经历了一些波折。

近期的降价趋势引起了市场的广泛关注，但这并不代表房子的质量和地理位置发生了根本性的改变。购房者在关注房价变化的同时，更需要擦亮双眼，理性看待市场，做出明智的购房决策。

中远两湾城的房价变化反映了整个上海楼市的调整趋势。整体楼市面临的困境包括房价上涨、房贷利率上升、政策调整等多方面的因素，使得购房变得更加困难。在这个背景下，中远两湾城成为了整个楼市的一面镜子，展现了市场的真实状态。

然而，面对楼市的不确定性，我们仍然要保持积极的态度。生活充满了变数，楼市也是如此。我们需要勇敢面对挑战，理性看待市场的波动，创造美好的未来。无论是购房者还是社区居民，都应该以乐观的心态迎接未知的明天，为自己和家人打造一个温馨宜居的家园。

中远两湾城，作为上海内环内的一颗璀璨明珠，承载着丰富的历史底蕴和现代化的发展理念。通过深入了解这座社区的现状、发展和特点，我们能够更好地理解上海楼市的脉络，为未来的购房决策提供更为明晰的参考。

上海贫民窟or富人区？被骂惨的中远两湾城，到底配不配10万单价？

中远两湾城位于普陀区东部，东西分别是恒丰路、光新路；北部以远景路为界，南部以苏州河为界。

是上海唯一一个以小区名字命名的板块，也是内环内最大的小区。顺便还可能是全国唯一有主题曲的小区，一位曾居住在这里的歌手写下过歌曲《两湾城》，描述了中远居民的生活状态，也写出了两湾城的变化和发展。

01

小区历史及现状

中远两湾城的前身是潘家湾、潭子湾，是上海内环线内最大、最集中的棚户区，曾经生活着超过10万户居民。

1998年，因城市发展需要，上海政府牵头，启动了两湾地区的旧改，由中远集团负责建设，因此项目被命名为“中远两湾城”。小区1999年正式开工，分四期建设，2006年全面竣工。

中远两湾城起点很高，是迄今为止唯一被上海市比照市重大工程对待的住宅开发项目，历届市府领导都非常重视。

现在的中远两湾城分为东西两个区域，整体呈蝴蝶状，占地面积50公顷，分布着96栋楼，东西两区住宅比是2:1。

小区多为两梯四户设计，建筑面积160万平，生活着1.2万户居民，约5万人，比很多县城人口还多，堪称上海天通苑。

这种体量和风格是建设者的刻意为之，因为小区住宅在建造时思路就是“大疏大密”。

大疏指的是楼间距，中远两湾城的楼间距大多在上百米，楼与楼之间规划了大片的绿化带，绿化率达到50%，直逼新江湾城。

中远的面积50公顷，但仅有20公顷用来盖楼。之所以这么做，是因为当初的建设者想要将这里打造成高品质的标杆社区，因此在土地的利用率上比较奢侈。

大密指的是居住密度，小区的容积率是3.3，看似不高，但这是超高的楼层和特殊的建造方式换来的。

小区大部分是超高层住宅，最高30多层，而目前主流的商品房住宅大多也就是10多层。

而且小区的楼栋的大部分是并联建造，也就是说，会有三栋或四栋楼共用墙体，造成3梯5户，甚至4梯8户的局面，这就进一步增加了居住空间上的拥挤、逼仄感。

正因为这样特殊的建造思路，要感受两湾城，必须从两个角度去体会。

一是楼里的窗。

从窗户往外望去，尽是密密麻麻的高密度住宅，虽然是几十楼的高层，但是视野几乎完全被遮挡，看不到一点城市风光（仅限于小区中间的住宅，南侧苏州河沿岸的楼栋除外），压抑感扑面而来，对于有密集恐惧症的人来说很不友好，也让这个内环中产小区的观感大打折扣。

二是楼间的室外公共活动地带。

外人第一次来的话，会感受到一种大开大合的震撼感：一排排巨大密集的楼房，就如一座座山拔地而起一般，必须仰起头才能看到楼顶，另外得益于超高的绿化率，置身其中也有种进入森林公园的感觉，相比看不到天际线的高层来说会舒缓很多。

虽然小区住宅看着很多很密集，但是实际居住条件并不差，并非是很多人想象的“鸽子笼”。

小区房型以100-120平的中大户型为主，最小的户型也有近60平，同时产品类型多种多样，不仅有200平的准豪宅，甚至还有装修豪华的顶层复式。而且小区以板楼为主，也在一定程度上改善了居住体验。

目前小区单价9-11万，实际成交价格受今年上海二手房市场降温影响，急售房源价格已经跌回2021年水平，近期成交标的多在600-1800万左右不等，以2房、3房为主。

02

房源分类

中远两湾城内楼栋众多，根据品质和舒适度的不同，从低到高可以分为三个梯队。

三梯队是靠近高架和铁路的楼栋。

一方面是因为这些楼位置靠近交通干线，噪音比较大；另一方面是因为，这些楼栋建设时间最早，开发商初期为了试水，在户型面积分配上倾向于紧凑户型，主要面对工薪阶层销售，目前单价也普遍低于南部。

二梯队是位于小区中部的楼栋。

由于小区前期销量火爆，开发商在户型设计上更加大胆，因此这部分住宅面积普遍增大；而且另一方面，北部的楼栋也帮忙隔绝了来自铁轨和公路的噪音，缺点是南北都有楼栋阻挡，视野上不够开阔，而且通风与日照时间都存在一定的缺陷。

一梯队是靠近苏州河沿岸的楼栋。

这部分住宅不光远离噪音污染，同时也能享受到苏州河的景观，视野开阔，同时因为建设年代较近，目前单价也是整个小区最高的。

03

小区优/劣势

作为内环最大的小区，中远两湾城有它独特的优势。

一是通勤。

从中潭路出发，半小时即可覆盖整个内环，一小时覆盖整个外环，不过人太多，地铁一般很难抢到座位。周围最近的地铁站镇坪路、上海火车站、江宁路等，距离小区最近直线距离仅有500米。只是小区面积太大，给步行去地铁站增加了额外的通勤距离。

二是学校。

小区内部从幼儿园（公立＋私立）到高中全覆盖，理想情况下可以在这里度过大部分学生时代。

不过最亮眼的配置还是中远实验学校，位于小区西部，是九年一贯制。小学部属于普陀区一梯队的水平，初中部是第二梯队。但是近年中远实验学校招生入学人数较多，必须要人户一致，同时由于周边学校都处于学位紧张的状态，因此可能被统筹到其他学校。

中远两湾城作为本世纪初建造的大型社区，建造方式在当年看来十分新颖，但随着时间推移，许多问题逐渐显现，关于贫民窟和富人区的争论也一直不断。

一是物业不给力。

不少小区业主认为，物业的最大功能，就是安置中远集团的下岗职工。

小区大堂基本无人管理，门禁想进就进，当地居民表示：起初搬来感觉很不错，环境好，交通方便，但随着时间推移，小区环境一年不如一年，道路出现了坑坑洼洼没人处理，小区灌木枯死，晚上灯光昏暗。之前甚至爆出过中远物业公司多年贪污小区维修经费，无所作为，被忍无可忍的业主解雇，赔了四千万，一时间闹得沸沸扬扬。

好在目前更换了万科物业，情况有所好转，居民满意度明显提升。

群租房问题一度比较突出。中远两湾城曾被称为“沪上第一群租小区”，普陀区房管局2007 年的调查显示，中远两湾城群租户总计达1298户，面积超过15 万平方米，占小区总入住率的12%。

2016年后，随着政府整治群租房力度加大，混乱的局面也大为好转。

二是小区基础设施相对不足。

最典型的表现就是车位问题。中远两湾城在建设之初并没有考虑到后来人均汽车保有量的增长，目前小区仅有7000个车位，按1.2万户来算，每户只能分到不到0.6个车位。

为了缓解小区停车难，2022年，小区和市政部门经过协商，在北部的远景路上设置了停车位。但是仅限于周一到周五，且早上8点到9点禁停，否则罚款200，小区居民只能一大早起来挪车。

因为小区面积太大，从内部视角来看完全是街道的模样，电瓶车、自行车、汽车等互相挤占道路，日常出行十分不便，而且人来人往，外来人员可以随意进出，私密性、安全性方面也没办法得到保障。

此外，设施老化、快递点不足等问题也困扰着中远居民，情况和交通相似，不再赘述。

04

购买建议

中远两湾城的建设年代，建设风格都相对统一，加上数量庞大，因此房源同质化现象很严重。

反映在实际交易上，很容易受到同类型产品互相压价的影响，一些户型、楼层、朝向有缺陷的房源议价空间明显不足。

同时居住密度较高，相对于附近的中海万锦城、河滨围城等单价相似的小区来说不是很有吸引力，最大的优点是房源众多，挂牌量大，选择余地大，对于各个价位段的买家来说都能选到合适的房子。

因此关于中远两湾城历来都是争议不断：喜欢的人说它地段好，讨厌的人说它环境差。

对于不同的购房人来说，需要结合自身需求才能做出合理的选择。

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中远两湾城小区路边设“23小时停车位”，为何有1小时不能停？