网贷逾期之后，要不要接催收电话？如果不接会怎么样呢？
网贷逾期之后，很多债务人最不愿意遇到的就是暴力催收了。众所周知，网贷的催收方式主要以电催为主，至于上门催收那真的是少之又少。所以有些人就认为，只要自己不接催收电话，那就可以避免暴力催收。那么在网贷逾期之后，要不要接催收电话呢？如果不接催收电话会有什么影响呢？下面就和小编一起来了解一下。
先说接不接催收电话的问题，我认为催收电话是需要接的。毕竟此时还没有进行暴力催收，只是跟你本人沟通而已，而且本就是债务人欠钱不还导致网贷平台进行催收的。所以，刚开始的催收电话是应该接的。在进行沟通的时候也要说明自己逾期的原因，如果你直接说没钱所以导致逾期，别人根本就不会搭理你。
网贷平台其实也是可以通融债务人的，只不过需要正当的理由，例如重大事件等等。如果是因为自己无节制消费导致被暴力催收，这个理由也说不过去。一般来说，网贷平台不会直接进行暴力催收，第一次联系你，都会让你尽快还款，给你一两天的时间。如果时间到了还没有还款，才会进一步催收。
如果不想被暴力催收，也是有办法的，而且这个办法完全符合规定！被催收之后，及时打电话给网贷平台，记住，这里是打电话给网贷平台，并不是打电话给催收公司。此时你要表明的意思只需要两点，先说出自己的需求，也就是延期还款。其次再说出自己需要延迟还款的原因，例如生病住院等等，这些其实都可以被通融。当然了，有些网贷平台需要你拿出证据，例如医院的检查单据等等。
一般情况下，债务人都是可以拿出来的，毕竟也确实因为这种事情耽误了。如果是自己无节制消费，并且还想欺骗网贷平台进行延期的，那就不要想了，就算有办法，我也不会教给大家的，毕竟这种行为是不太道德的。更何况，无节制消费本身就要付出一定的代价。
再来说说不接催收电话的影响，如果不接催收电话，催收员就会认为此人无法联系，那么他们就会直接联系你通讯录里面的亲朋好友。也就是我们常说的“爆通讯录”。不过现在已经好多了，说简单一点就是“爆通讯录”变成了“联系通讯录”。现在的网贷平台其实大多数情况下都只是会和你的亲朋好友诉说你欠钱的事实，并不会进行辱骂、恐吓等行为，当然了，不是所有网贷平台都这么做的。
最后，小编想要告诉大家，欠债之后想的应该是如何去还债，而不是如何去“逃债”。我相信在诸多债务人之中，有不少的人想的都是如何去“逃债”。这是不可取的，最后吃亏的其实还是自己。对此，大家还有什么更好的看法吗？
2022年房屋买屋买卖合同审判研究报告
前言：对最高法院、广东省高院及深圳中院民事判决的全面和深入研究，一直以来是本团队的重要之事。这些经典案例成为我们反复咀嚼的精神食粮，裁判是有规律的，规律是可以研究的，从这些裁判文书之中研究出法官裁判的思维。本团队经过二个月的研究学习，从中挑选一些实践房屋交易环节容易出现问题的经典案例，并经过系统整理归纳后，最终形成《最高法院、广东省高院、深圳中院2022年房屋买卖合同纠纷案件审判研究报告》，以供大家探讨交流。
样本说明
1.文书裁判时间：2022年1月1日至2022年12月31日
2.检索时间：2023年1月16日
3.案例来源：威科先行法律信息库
4.检索条件：
【法院】最高人民法院（以下简称“最高法院”）、广东省高级人民法院（以下简称“广东高院”）、深圳市中级人民法院（以下简称“深圳中院”）
【案由】房屋买卖合同纠纷
5.案件数量：134
因裁判文书上传具有一定的滞后性与连续性，本次报告只分析2023年1月16日前公布的裁判文书案例，该时间点之后再上传的新案例不在分析范围之内。下文各图表以该时间点数据生成，之后新上传案例不在分析范围之内。
综合数据分析
经上述检索条件检索，本次检索共获取了134篇裁判文书。其中，最高人民法院共16篇，广东省高级人民法院共25篇，深圳市中级人民法院共93篇。
一、最高人民法院案件情况分析
最高人民法院的16篇裁判文书中，从文书类别来看，包括判决书2篇，裁定书14篇；从程序来看，二审案件2篇，执行案件4篇，再审案件9篇；从裁判结果来看，再审维持原判6篇，驳回申请4篇，提审/指令审理3篇。
二、广东省高级人民法院案件情况分析
广东省高级人民法院的25篇裁判文书中，从文书类别来看，包括判决书23篇，裁定书2篇；从程序来看，25篇均为再审案件；从裁判结果来看，再审维持原判2篇，再审改判23篇，再审改判率高达92%。
三、深圳市中级人民法院案件情况分析
深圳市中级人民法院的93篇裁判文书中，从文书类别来看，包括判决书64篇，裁定书28篇，调解书1篇；从程序来看，一审案件5篇，二审案件88篇；从裁判结果来看，二审维持原判59篇，二审改判13篇，撤诉10篇，发回重审5篇，一审驳回起诉1篇，调解1篇。
一手房屋买卖合同纠纷主要裁判观点一、开发商提供的样板房、销售广告和宣传资料是否成为合同的组成部分，存在不同观点。
【裁判观点1】商品房“直驳地铁”的销售广告和宣传资料内容不属于开发商商品房开发规划范围内，该等销售广告、宣传资料不构成要约，属于要约邀请。
案例案号：(2021)粤03民终33058-33075、34120号
深圳中院认为：销售广告和宣传资料一般情况下为要约邀请,但在同时满足①在商品房开发规划范围内；②说明和允诺具体确定；③对商品房买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响三个条件时，开发商的宣传行为应当视为要约，三个条件缺一不可。
本系列案中，①涉案广告宣传中所称的“地铁直驳”工程并非在诉争房屋所在的商品房开发规划范围内，系红线之外的设施，受政府规划安排等不确定因素影响，该工程最终能否建成客观上不为开发商所控制；②现无证据证明开发商对上述工程的建设方案、建成时间等相关事项向购房者作出过明确、具体的承诺；③购房者并未提供充分有效证据证明“直驳地铁”等广告内容对涉案商品房买卖合同的订立及房屋交易价格的确定产生重大影响；④购房者在涉案房地产买卖合同及补充协议的落款处均已签名确认，且上述条款亦不存在法定无效情形，视为购房者已阅读并知悉该合同及补充协议等内容，其应承担由此产生的相关法律风险。因此，上述“直驳地铁”等广告内容并不符合上述司法解释规定的构成“要约”要件，不构成本案要约。
类似观点还可见：（2021）粤03民终6329-6337号、(2021)粤03民终29526号
【裁判观点2】案涉房产系别墅，宣传展示资料中所显示的地下室负一层、夹层为案涉房产的组成部分应视为当事人缔约时的真实意思表示，依法应当视为合同内容，构成要约。
案例案号：(2021)粤03民终25383号
深圳中院认为：案涉商品房预售合同签订之前，金地公司通过宣传资料及样板房对案涉房产的地下室和地下的夹层明确直观地进行了展示，样板房包含了地下二层，该展示足以让购房者形成在购房后可独占使用地下车库的认识，该认识对于购房者是否接受房屋价格以及是否购买涉案房屋造成重要影响。虽然预售合同中未约定车库所有权归购房者所有，但金地公司在交付涉案房产时，已经按照样板房显示的地上三层和地下二层并有独立车库的状态交付，根据该事实足以认定金地公司的广告和宣传资料系合同内容的一部分。金地公司应当交付符合双方合同约定且合法的房屋，但涉案房屋的地下二层交付后被相关行政部门因认定违法搭建而强制拆除，因此，金地公司并未按照双方合同约定向购房者交付合同约定的房产，法院酌定金地公司按照涉案房产购房总价款的30%向购房者赔偿损失。
类似观点还可见：（2022）粤03民终22520号、(2022)粤03民终6418-6471、6544号、（2021）粤03民终7377号、（2020）粤03民终25818号。
二、开发商受疫情、恶劣天气、政府命令等因素影响的逾期交房违约责任问题
【裁判观点3】疫情发生之后签订的房地产买卖合同，开发商已具备预见疫情对交楼时间可能造成的影响，无权再以疫情为由免责；疫情发生之前签订的房地产买卖合同，应考虑疫情作为不可抗力事由对逾期交房的影响，法院酌定扣减30天逾期交房时间。
案例案号：(2022)粤03民终9524-9545号
深圳中院认为：对于疫情一级响应启动后签订的合同，山厦公司已具备预见疫情对交楼时间可能造成的影响，故山厦公司应严格按照其在2020年1月23日后与买受方对交付时间的约定履行合同义务，无权再以疫情为由提出免责和减轻违约责任的抗辩；对签订时间早于2020年1月23日的预售合同，因签约时双方尚无法预见新冠疫情对合同履行可能造成的全部影响，原审法院酌情扣减30天的逾期交房时间，相当于变更了合同中关于交楼之合同义务的履行期限，上述处理符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定，符合各案的实际情况和公平原则。另外，虽涉案楼盘已于疫情发生前封顶并完成了设备安装和室内装修工作，并不意味着山厦公司已完成了房屋交付前的全部工作，不能以此为由否认疫情对涉案房屋交付整体进度的影响。
类似观点还可见：(2021)粤03民终12054号。
具体详见：公众号“晓京说法”之中笔者于2021年11月执笔的《预售商品房延期交房的常见问题解析》链接为：https://mp.weixin.qq.com/s/GDsBoLKIyF5N_9FHeumD0A、https://mp.weixin.qq.com/s/J9U3DKHNe4Mz435DyI-9kg、https://mp.weixin.qq.com/s/HMWKBh90TpMiDkTwfn0F5g
三、开发商逾期办证的违约责任问题
【裁判观点4】逾期办证违约金具有补偿性和惩罚性双重属性，双方房地产买卖合同约定的开发商逾期办证违约金标准过低，不能体现违约金的补偿性和惩罚性的，应依法予以调整。
案例案号：(2021)粤民再236号
广东高院认为：案涉合同约定的逾期办证违约金数额为曾某已付房价款的0.1%，该违约金数额为固定数额，与新鸿源公司的迟延履行期间无关。在新鸿源公司长期迟延履行约定义务的情况下，虽曾某未能提供证据证明其因新鸿源公司违约所受损失的具体金额，但不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，新鸿源公司的上述违约行为对曾某行使物权必然有影响，亦会造成损失，案涉合同约定的与迟延履行期间无关的违约金数额显然不能体现违约金具有的补偿性和惩罚性的功能，不足以维护曾某的合法权利，依法应当予以调整。综合考虑曾某因新鸿源公司违约所受到的影响以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素,法院酌定将合同约定的以593106元的0.1%支付违约金，调整为以593106元为基数按年利率2％的标准计算违约金。
【裁判观点5】以合同附件形式对合同正文中不动产权证的办理义务另行约定，法院认定合同附件约定的开发商仅负有完成初始登记及协助办证义务有效。
案例案号：(2022)粤03民终19211号
深圳中院认为：双方《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同正文第二十一条约定：“出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”；合同附件五第十一条约定：“出卖人应在本房地产交付买受人之日起360日内完成本房地产项目的初始登记。本合同第二十一条第二款修改为：出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起360日内配合（仅包括通知、提供出卖人资料）买受人办理《房地产证》”。法院认为，根据上述约定，在润科公司完成初始登记后，潘某应自行办理房产证，润科公司仅需履行协助义务（仅包括通知、提供资料）。在潘某没有证据证明润科公司拒绝履行协助义务的情况下，潘某请求润科公司支付逾期办证违约金，没有事实依据，法院不予支持。
四、争议管辖权问题
【裁判观点6】合同实际签订地与合同中约定的合同签订地不一致，以约定的签订地作为双方的协议管辖约定，约定的签订地的人民法院对案件享有管辖权。
案例案号：(2022)最高法民辖55号
最高院认为：本案中，链家高策公司与宇晟公司签订的《项目销售合作协议》约定“发生争议可提请本协议签订地人民法院提起诉讼”、“签订地点：成都市金牛区”，上述约定系链家高策公司与宇晟公司的真实意思表示，并不违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定。尽管可能存在着实际的合同签订地与约定的合同签订地不一致的情形，但链家高策公司与宇晟公司作为民事主体，约定实际合同签订地之外的地点作为合同签订地，系自行决定如何行使诉讼权利的行为，属于协议管辖。
五、诉讼时效问题
【裁判观点7】信访、举报构成诉讼时效中断，需证明参与信访、举报行为，且在信访、举报过程中主张过相应具体权利。
案例案号：(2021)粤03民终29527号
深圳中院认为：《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2020年修正）》第十二条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。此处强调权利人提出请求，方可构成诉讼时效中断的事由。本案中，杨某、李某提交的证据仅反映小区其他业主向信访部门反映情况的事实，其补充提交的视频资料因无法辨识拍摄的时间、地点，故无法据此认定杨某、李某曾自行向相关部门提出诉求。
二手房屋买卖合同纠纷主要裁判观点下文将从合同效力问题、责任承担问题、事实认定问题、特殊房屋买卖合同纠纷四方面对法院观点进行归纳及搬运。
一、合同效力问题
（一）夫妻一方擅自出售共有房屋时，房屋买卖合同是否有效？
【裁判观点1】夫妻一方擅自出售共有房屋，若买受人为善意第三人，则双方房产买卖合同有效。善意买受人有权请求另一方配合办理房产过户手续。
案例案号：(2021)粤03民终8178号
深圳中院认为：①关于《协议书》的效力问题，虽然梁某购买涉案房产行为发生在梁某与刘某夫妻关系存续期间，但刘某未举证证明梁某与熊某存在恶意串通损害其合法权益之情形；熊某作为善意的买受人，有理由相信梁某对涉案房产具备完全的处分权。涉案房产于2007年2月12日即登记于梁某名下，此后至2019年3月本案纠纷发生时，均由熊某占有使用涉案房产。现未有证据表明在该十余年间，刘某曾对熊某使用房产提出过异议、对梁某签订《协议书》予以否认。故熊某主张刘某对该《协议书》知情且同意，具高度可能性。②关于刘某应否配合办理涉案房产过户手续，如前所述，熊某为善意买受人，已依约支付《协议书》约定的房款并承担案房产2006年11月以后的银行按揭贷款至2019年2月。刘某在2019年3月提前清偿涉案房产的银行按揭贷款，实为阻却熊某请求办理过户条件的成就，其该行为显有悖诚信。依《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，前述刘某的行为应视为熊某请求办理房产过户手续的条件已成就，刘某应配合熊某办理房产过户手续。
（二）涉港夫妻一方出售深圳房产，买卖合同是否有效？
【裁判观点2】香港实行夫妻分别财产制，房产登记在一方名下，该方有权单独处分，无需其配偶同意。
案例案号：(2021)粤03民终23646号
深圳中院认为：本案为涉港房屋买卖合同纠纷，双方当事人未协议选择合同适用的法律。案涉合同签订地、履行地均为深圳市，故本案所涉合同关系应适用与合同有最密切联系的我国内地法律审理。
根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二十四条规定，夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律。罗华英经常居所地为香港，夫妻双方均为香港居民，故应适用香港法律认定其夫妻财产关系。香港法例第182章《已婚者地位条例》是香港现行有效的法律，可以作为本案认定涉港夫妻财产关系的法律依据，根据该法律规定，香港实行的是夫妻分别财产制，涉案房产登记在罗某一人名下，罗某有权单独处分，无需其配偶同意。
（三）无权代理人出售房产，房屋买卖合同是否有效？
【裁判观点3】无权代理人出售房产未获权利人追认，无权代理人应承担房屋买卖合同不能履行的损害赔偿责任，但不能超过合同被追认后可获得的利益。
案例案号：(2021)粤03民终23460号
深圳中院认为：刁某以庄某的委托代理人身份与于某签订涉案买卖合同，在其未取得案涉房产权利人追认的情况下，刁某属于无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第171条规定，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。因此，刁某应就其无权代理行为向于某承担民事责任，该责任性质应为因无权代理行为导致房屋买卖合同未能履行而产生的损害赔偿责任。鉴于于某在缔约时明知刁某尚未取得庄容真的授权，存在过错，且刁某在合同签订当天就告知”不卖房了”，尽到了及时告知防止损失进一步扩大的义务，法院酌情认定刁某向于某赔偿损失10万元（即买方支付的小定金额）。
二、责任承担问题
（一）未签订书面房屋买卖合同但支付定金，守约方是否可要求双倍返还定金？
【裁判观点4】未签订书面房屋买卖合同情况下，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。
案例案号：(2021)粤03民终33230号
深圳中院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款、第五百八十六条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，结合本案，刘某提交的录音证据虽表明其对中介的做法有所不满，但并未明确反对亦未明确主张10万元不构成定金，也未立即将该10万元退还王某，故应认定其对10万元系定金是确认的。刘某提供了账户，王某给付了定金，依照法律规定，定金合同自实际交付时已经成立。王某、刘某虽然在是否20%定金比例和是否全款支付上存在沟通，但刘某在未得到王某明确答复不买的情况下，在极短的时间擅自退回定金并将房屋售卖给他人，致使王某、刘某商品房买卖合同未能订立，为此刘某具有一定的过错。因此，刘某应双倍返还王某定金。
（二）明显违约后，庭审中又同意继续履约的，是否仍构成违约？
【裁判观点5】房屋买卖合同一方明显违约在先，即便在庭审中明确表示愿意按原合同约定履约的，仍构成违约，需承担违约责任。
案例案号：(2021)粤03民终26578号
深圳中院认为：①《房屋买卖合同》约定的过户时间晚于办理资金监管时间。季某主张不履行在先义务，应当有确切证据证明对方具有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。本院认为，双方约定的过户时间最晚不得迟于2021年3月5日，而购房政策在合同履行过程中亦可能因市场变化有所调整，季某仅依照刘某银行征信中记载的婚姻状况以及刘某名下已具有一套房产的事实，即认为刘某不具备购房资格，其依据并不充分。②关于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定精神，应当考量疫情防控措施对合同当事人按照约定期限履行合同义务是否构成实质性影响。根据季某提交的隔离政策内容，其所在区域为原则上禁止离京，并非绝对限制；政策要求如需出京执行“谁审批谁负责”的原则，季某未在本案中举证证据证明其曾经提交出京申请但未获得审批同意；③诊断证明显示季某在2021年2月期间患有颈椎病、筋膜炎，但未有进一步证据证明上述症状对其履行合同造成影响的程度。季某主张因个人身体原因导致无法履行合同的举证不足，本院无法采纳。④季某在合同履行期限届满的2021年2月10日后直至收到刘某起诉状副本的2021年3月19日长达一个多月时间内，对于刘某发出的履约通知未作任何回复，既未向对方说明其个人身体状况，也未积极与对方沟通履行事宜。
本院综合上述事实与理由认为季某一方对合同无法继续履行存在明显主观过错，其行为已构成违约。一审认定有误，本院予以纠正。同时，刘某仅履行支付定金的合同义务，首期款尚未进行监管冻结，考虑到合同签订后深圳市房地产交易价格未发生明显上涨，本院根据公平原则酌情调整违约金数额按成交价5%计算为204000元。
（三）约定解除条件到期未行使，后期履约却违约，仍应承担违约责任。
【裁判观点6】约定解除条件到期后，卖方未行使解除权，而是以实际行为同意继续履行合同后，但卖方又加价且不配合买方进行首期款监管，则卖方构成根本违约。
案例案号：(2022)粤03民终10451号
深圳中院认为：双方签订的《补充协议》中约定，如疫情在2020年9月30日仍未结束，则双方协商解除合同互不追究违约责任，疫情结束以深圳市相关政府部门公布境外来深不需要隔离14天为准。双方约定的上述时间，深圳市尚未取消境外来深隔离14天的规定，按合同约定，双方可协商解除合同。但是本案中，林某在2020年9月30日后并未主张解除合同，反而要求黄某支付10万元费用以便其回国。可见，林某要求黄某支付费用回国目的是继续履行合同，而非林某主张的协商解除合同。因此，林某在2020年12月9日明确表明不加价即不同意继续履行合同，构成违约，黄某据此有权解除双方之间的房屋买卖合同关系，要求林某返还定金30万元（景盛公司在其中15万元范围内承担共同返还责任）及支付违约金。
（四）按揭贷款问题
【裁判观点7】买方首次按揭贷款未获得批准，在合同约定的期限内，买方有权变更按揭贷款银行，卖方有配合的义务。
案例案号：(2021)粤03民终20286号
深圳中院认为：①关于吴某是否有配合变更按揭贷款银行的义务。根据买卖合同的约定，双方仅就办理按揭贷款手续的期限进行限定，并未限定办理的次数，甚至约定买方无法取得贷款承诺函3个工作日补足购房款的起始时间也是以10个工作日届满后起算，而不是从银行不批准贷款就开始起算。可见岳某未能获得银行贷款审批后，要求吴某配合变更首期款资金监管及贷款银行并不违反合同约定，虽然有加重吴某合同义务之嫌，但从促进合同目的顺利实现以及并非多次变更而言，吴某应予以配合，吴某拒绝配合，属于违约行为。②关于个人征信问题。银行贷款未获得审批，根据日常生活经验法则，岳某、黄某确实存在丧失履行能力的可能，再加上双方曾两次变更合同履行方式两次，均与付款方式有关，岳某、黄某不能按《房屋买卖补充协议（二）》履行的可能性较大，此时，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，吴某享有不安抗辩权，其可以中止履行涉案合同。岳某之后提交准备好建设银行办理资金监管要求的7成、5成首付款的银行流水不足以保证能够取得贷款承诺函或涉案合同能够继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，吴某解除合同符合法律规定。
综上，由于吴某拒绝配合变更按揭贷款银行的理由并不都符合合同约定，甚至存在违约行为，而双方均未就此进一步明确和协商，岳某也一直未提供适当的担保或补足购房款，双方对于合同未能继续履行均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审法院认定岳某、黄某支付违约金，适用法律错误，本院予以纠正。但吴某收取的定金退还岳某、黄某。
【裁判观点8】买方变更按揭贷款银行时，已逾期支付首期款，卖方有权拒绝配合办理相关按揭手续，买方承担违约责任。
案例案号：(2021)粤03民终10777号
深圳中院认为：涉案合同约定，如盘某未能履行合同条款已致合同不能顺利完成，张某等可解除合同。依本案查明事实，盘某未依约在2020年4月20日前将首期款付至江苏银行的资金监管账户，已构成迟延支付首期款，盘某未能按期支付首期款，且未能获得按揭银行的贷款审批，其该履约情形已致涉案交易未能顺利完成，张某等的合同目的无法实现。故盘某构成根本违约，张某等主张解除合同，符合双方合同约定，亦具法律依据，应予支持。另外，盘某主张张某等同意配合其更换银行办理首期款资金监管和申请按揭贷款手续，但最终未予配合办理相关手续，构成违约。法院认为本案未有证据表明前述协商意见已取得张某等的同意，最终双方亦未签订补充协议。据此，盘某主张张某等构成违约，依据不足，本院不予采纳。
（五）交房问题
【裁判观点9】合同约定的交房条件达成之日视为卖方真正完成交房义务之日，而非仅以钥匙的交付作为卖方已交房的依据。
案例案号：(2021)粤03民终34689号
深圳中院认为：根据双方合同约定，交付房屋时应履行下列约定：甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等情况进行验收，记录水、电、燃气表的读数，移交该房屋房门钥匙／门禁卡／电子密码等，并交接《房屋交割清单》及有关协议中所列物品；甲乙双方在交楼确认书及房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。依约双方仅有签订了《房屋交割清单》或《交楼确认书》等手续后，方完成了该房屋的交付，而非将钥匙放在管理处即完成了房屋交付。
【裁判观点10】二手房买卖合同中明确约定了房屋没有租约，不论买方购房前对房屋存在租客的事实是否知情，交房时卖方无法腾退租客均构成违约。
案例案号：(2021)粤0303民初20739号
深圳中院认为：原被告双方在案涉房屋买卖合同中明确约定了案涉房屋没有租约，如卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购买、使用该物业，则卖方应按该合同承担违约责任。根据上述约定，被告即有义务在案涉房屋交付前自行与承租人解除房屋租赁合同关系，以保证原告享有案涉房屋完整的权利。原告在购买案涉房屋前对租约是否知情并不影响被告负有的解除租约的义务，因此，法院对被告主张原告对租约知情且未提出异议的答辩意见不予采信。被告未能妥善处理其与案外人的租赁关系，导致原告无法实际占有、使用案涉房屋，构成违约，应向原告承担违约责任。考虑到被告已在2021年1月给实际居住人支付补偿、2021年3月22日向承租人发出解除合同通知等情形，法院将违约金的计算标准调整至每日万分之二。
（六）学位房问题
【裁判观点11】买受人为使用学位购买房产，出卖人不能依约交付学位给买受人使用则构成根本违约，法院支持买方主张其因无法使用案涉房产学位而让孩子转读私立小学的学费36万元。
案例案号：(2021)粤03民终29236号
深圳中院认为：本案中，杜某、赵某和柳某《二手房买卖合同》备注处特别手写注明“卖方承诺该物业小学中学学位从未被占用”，可见柳某购买涉案房产的目的在于使用该房产相应学位。现据本案查明事实，涉案房产对应的小学学位已被占用锁定，导致柳某无法使用该学位，该合同目的无法实现。故此，杜某、赵某构成根本违约，应承担相应的违约责任。柳某诉请杜某、赵某支付其因无法使用案涉房产学位而让孩子转读私立小学的学费36万元，该项诉请实为主张杜某、赵某承担赔偿损失的违约责任。
【裁判观点12】未依约交付学位使用则构成违约，合同未约定未交付学位违约金的，法院参照卖方逾期交房违约金的约定酌定违约金金额。
案例案号：(2021)粤03民终24485号
深圳中院认为：《卖方产权确认书》记明房屋有学位，但学位已被占用，故卖方已构成违约。《卖方产权确认书》记明如记载不实，按《二手房买卖合同》承担违约责任。因双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》未就学位交付违约进行约定，参照卖方逾期交房违约金的约定酌定违约金金额。
三、事实认定问题
（一）直系亲属之间房屋买卖之迷
【裁判观点13】直系亲属间签订的房屋买卖合同中，房款价并无溢价且买方未实际支付、卖方未有催款、买方亦未实际占有使用该房产，不视为存在房产买卖的真实意思表示。
案例案号：(2021)粤03民终32876号
深圳中院认为：徐某、林某以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，主张其与其子徐某1之间就涉案房产形成房屋买卖合同关系，并请求解除该房屋买卖合同关系。从本案已查明的事实来看，徐某、林某与徐某1之间仅签订了一份用于转移登记的《深圳市二手房买卖合同》，其中约定的房屋价款与该房产原登记价一致，该价格远远低于涉案房产的评估价。鉴于徐某、林某与徐某1之间存在的父母子女关系及上述已查明事实，可以推定双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，《深圳市二手房买卖合同》仅系用于转移登记之用。徐某、林某主张房屋转让交易价实际为涉案房产的评估价格，但其就此并未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。因不存在真实的房屋买卖关系，因而对于徐某、林某解除涉案《深圳市二手房买卖合同》的请求，本院不予支持。
对于徐某、林某请求确认涉案房产归其所有的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房产已转移登记至徐某1名下，徐某、林某并无证据证明该登记存在错误的情况，其以解除《深圳市二手房买卖合同》为由，要求确认涉案房产归其所有缺乏依据，本院不予支持。
（二）继承人与买受人争夺房产，谁是最后赢家？
【裁判观点14】双方签署房屋买卖合同，买方按约支付房款并占有使用，但涉案房产一直未过户，直至出卖人去世，出卖人的配偶及子女争夺涉案房产，最终法院认定涉案房产归属买受人，其继承人具有配合过户的义务。
案例案号：(2021)粤03民终8178号
深圳中院认为：①从本案查明事实看，涉案房产于2007年2月12日即登记于出卖人梁某名下，此后至2019年3月本案纠纷发生时，已历经十余年，期间均由买受人熊某占有使用涉案房产。本案未有证据表明在该十余年间，刘某曾对熊某使用房产提出过异议、对梁某签订《协议书》予以否认，故熊某主张刘某对该《协议书》知情且同意，具高度可能性，本院予以采纳。因此，买卖双方签署的《协议书》是真实有效的。②梁某在签订《协议书》后去世，故刘某、刘某1作为涉案房产的继承人，依法继受该《协议书》中有关梁某的权利义务。本案中，熊某已依约支付前述款项并承担涉案房产2006年11月以后的银行按揭贷款至2019年2月。刘某、刘某1在2019年3月提前清偿涉案房产的银行按揭贷款，实为阻却熊某请求办理过户条件的成就，其该行为显有悖诚信，故依《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定，前述刘某、刘某1的行为应视为熊某请求办理房产过户手续的条件已成就。据此，熊某诉请刘某、刘某1配合办理涉案房产过户手续，理据充分，应予支持。
（三）“以房抵债”型房屋买卖合同纠纷案
【裁判观点15】“以房抵债”签订的《商品房买卖合同》，属于让与担保合同关系还是基于以物抵债形成的商品房买卖合同关系？
案例案号：(2021)最高法民申7954号
最高法院认为：①双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保。深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。②双方当事人之间实为担保法律关系，东穗大丰分公司请求深龙泉公司交付商品房并办理产权登记系请求深龙泉公司履行《商品房买卖合同》中的义务，但双方签订的《商品房买卖合同》因并无买卖商品房的真实意思表示，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。③双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。东穗大丰分公司仍可按照原与金威公司及深龙泉公司之间的债权债务关系主张相关权利。
四、特殊房屋买卖合同纠纷
【裁判观点16】卖方明知房屋限售仍出卖，卖方未按约赎楼构成违约。
案例案号：(2021)粤03民终31330号
深圳中院认为：对于房产限售的问题，即使高某在签订涉案房屋买卖合同时知悉涉案房产处于限售期，但从双方微信聊天记录来看，何某在合同履行之初一直保证可以正常过户，且其作为卖方明知房产限售的情况下，仍在双方房屋买卖合同中约定了赎楼、过户的时间，其应当按照合同约定的时间履行相应义务。涉案房产处于限售期及双方对于“解锁”责任的协商并不构成何某延期履行赎楼等卖方义务的免责理由，何某以此主张不存在违约或高某存在过错，理由不成立，本院不予采纳。
【裁判观点17】回迁房买卖合同纠纷，法院支持按市场价格赔偿买方差价损失。
案例案号：(2021)粤03民终33547号
深圳中院认为：雷某与林某、吴某签订的《房产转让协议》，实际是通过所在社区股份公司及开发商的更名确权，取得开发商交付的回迁物业，合同的标的不是小产权房，并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，双方应按约履行。《房产转让协议》中约定需双方当事人共同办理确权手续，现林某、吴某未配合雷某完成涉案物业的更名确权义务，经雷某督促后仍未履行，法院据此认定林某、吴某违约，应向雷某返还定金8万元并赔偿损失。赔偿损失金额，法院认为参考片区相关房产在中介公司的挂牌价格能够认定涉案房产的市场价格有所上涨，支持雷某请求赔偿损失31万的诉讼请求。
【裁判观点18】无房产证房屋买卖，买方起诉要求确认房屋买卖合同无效并退回购房款，法院以需先由行政主管部门对该建筑物作出认定处理为由驳回起诉。
案例案号：(2021)粤03民终36152号
深圳中院认为：案涉建筑物正处于相关行政主管部门审查处理程序中，故在行政主管部门对案涉建筑物作出认定处理前，人民法院不宜单独就合同效力先行处理，一审法院受理本案并认定案涉合作建房协议无效，处理有误，本院予以撤销。被上诉人王某在行政主管部门对案涉建筑物进行认定处理后，就因履行《合作建房协议》而发生的财产纠纷，再决定是否向人民法院提起民事诉讼。
类似观点还可见：(2022)粤03民终1932号。
【裁判观点19】政策性住房，在不确定购买方是否具备购房资格的情况下，法院驳回要求过户的诉讼请求。
案例案号：(2021)粤03民初1121号
深圳中院认为：（2019）粤民终1069号民事判决（已生效）中已经认定赛格集团同意赛格地产将赛格苑B座505方转让给住宅公司，此后住宅公司与周某签订《房产移交协议》，约定住宅公司将该房产移交周某，周某已经付清全部房款并一直居住至今。但是深圳市住房保障署明确涉案房产系政策性住房，且只能租、售给本单位职工，另外其未确定不予回购。因涉案房产系政策性住房，周某是否具有购房资格，能否购买涉案房产，受相应政策的规范，需要经相关行政部门先行确认并处理，因此，本案不属于法院审理的范畴。
【裁判观点20】时隔八年，因政策原因涉案厂房无法过户，法院判决解除合同并返还房款，买卖双方互不追责。
案例案号：(2021)粤03民终22682号
深圳中院认为：①合同应否解除，涉案房产应否返还：案涉B栋厂房属于不可分割转让的楼宇，且工业楼宇受让人应系依法注册登记的企业，龙某不得作为B栋厂房的受让方，在此情形下双方的合同目的无法实现，双方的《工业厂房转让协议》应予以解除。因此，《工业厂房转让协议》亦实际上不可能再履行，天源公司不得再将涉案房产出租给百财公司，天源公司与百财公司亦负有义务将涉案房产返还东原公司。②龙某应否赔偿东原公司的损失：涉案合同的解除系涉案房产不能过户登记，合同目的不能实现，不能归责于任何一方，并非龙某违约所致，因此，东原公司请求龙某赔偿其解除合同的损失法院不予支持。③关于龙某、天源公司、百财公司应否支付东原公司占用费：东原公司与龙某之间的《工业厂房转让协议》解除，并确定龙某、天源公司、百财公司于本判决生效之日起十日内将涉案房产返还东原公司，如龙某、天源公司、百财公司按照本判决确定的义务履行，则其无需另行支付涉案房产的占用费。如龙某、天源公司、百财公司未按照本判决指定的期限返还涉案房产，则自本判决生效之日起十日后，将产生占用使用费，东原公司可另行主张权利。
此外，因龙某在本案中主张应继续履行合同，其并未提出返还购房款的请求，故本院对龙某支付的购房款未作处理，龙某可另行主张权利。本案中，东原公司请求龙某赔偿损失，实际上是龙某对涉案房产的占用使用费，因本院未支持东原公司的该项请求，如龙某请求东原公司支付购房款的利息或资金占用费，对涉案合同解除之日（即本判决生效之日）前的购房款利息或资金占用费，应不予支持，否则将对东原公司不公平。
注：
由于裁判文书公开局限性，本报告数据与实际情况存在一定差异。
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