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《民法典》逐条解读——第937条【物业服务合同的定义】
大家好，我是北京市盈科律师事务所的王岩律师。今天我们来继续逐条解读《民法典》。
中华人民共和国民法典
第九百三十七条 【物业服务合同的定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
【法条主旨】
本条是关于物业服务合同的定义和主体的规定。
【法条解读】
(一)物业服务合同的定义
“物业管理”可以追溯到19世纪60年代的英国，并随着英国社会经济的发展，影响到世界各地。现代的“物业”来源于我国香港特别行政区的说法，我国内地的物业管理开始于20世纪80年代，上海、深圳发展得最早。“物业”的含义可总的概括为各类建筑物及其配套的设施设备，既可指整个建筑物的住宅区域，也可指一定单位面积房屋，具体来说包括高层住宅楼、商业写字楼、综合性大楼等及其附属的设施。
在我国，城镇化的快速发展迅速带动了房地产行业，城市里的高楼大厦如雨后春笋般拔地而起。城市化进程的加快使土地资源日益稀缺，人们的居住方式开始从独门独户向众多人居住在一栋住宅中的商品房发展。商品化的房屋大多采用建筑物区分所有的形式。在商品化的住宅楼中，业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分包括楼道、电梯、建筑区划内的道路等，与人们的生活息息相关。但是，业主人数众多，公共事务繁杂，如果小区内的事务都由业主自己管理，可能会导致公共事务运转效率低下，管理成本增加，而且实际上往往也无法执行。所以业主需要将这些事务交给专门的机构或者人员来处理，物业服务企业就是在这种背景下产生的。物业服务企业是专门为业主提供物业服务、管理建筑区划内业主共有部分和公共事务的企业，能够有效提升区分所有建筑中物业管理的水平。业主既可以自己管理小区物业，也可以委托给物业服务人来管理，物业管理产生于业主的共同管理权，当业主委托物业服务人管理小区物业时，应当与物业服务人订立物业服务合同。物业服务合同是随着我国房地产实践的发展，为了满足物业管理的需要出现的。
学界上对物业服务合同的定义有广义和狭义之分。广义的物业服务合同主要可以分成两类，即前期由建设单位与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及后期业主通过业主委员会或者业主大会与物业服务人订立的物业服务合同。狭义的物业服务合同仅指后者，也可称为普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的，由物业服务人提供物业服务的合同。普通物业服务合同，是指在业主与物业服务人之间签订的物业服务合同。
《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”该条所规定的物业服务合同就是狭义上的物业服务合同。本条规定的物业服务合同是指广义上的物业服务合同，本章的规定一般也都适用于前期物业服务合同。
民法典通过以前，关于物业服务(物业管理)领域的规定，主要集中于行政法规、部门规章及司法解释中，物权法中也有所涉及。为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，国务院于2003年制定了《物业管理条例》，该条例于2007年物权法通过后作出第一次修改，并于2016年和2018年分别进行再次修改。2004年，建设部发布了《物业管理企业资质管理办法》，目的是“加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平”，该办法于2007年更名为《物业服务企业资质管理办法》并作修改，此后进行多次修改，并最终于2018年被住房和城乡建设部废止。2007年，第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，但并没有专门规定物业服务(合同)，只是在其第6章“业主的建筑物区分所有权”对物业服务(合同)有所涉及。2009年，最高人民法院通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《物业服务纠纷司法解释》)，以指导司法实践中出现的物业服务纠纷案件的处理，维护当事人的合法权益。
长期以来，“物业服务(合同)”一直被称为“物业管理(合同)”。2003年出台的《物业管理条例》中虽然采用了“物业服务合同”，但是合同主体还是用“物业管理企业”的名称，其提供的服务为“物业管理服务”。2007年颁布的物权法不再使用“物业管理企业”，而采用了“物业服务企业”的概念，也不再使用“物业管理”一词。物权法通过后，国务院也对《物业管理条例》进行了相应修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。很多学者认为，从“物业管理(合同)”到“物业服务(合同)”的转变，不仅让此类合同回归了服务性合同而非管理性合同的本质，也体现了物业服务理念的转变和业主权利意识的提高。
传统合同法理论中并没有物业服务合同这种合同类型，我国合同法也没有对该合同作出规定。虽然我国合同法未规定物业服务合同，但是有的观点认为，物权法、《物业管理条例》、《物业服务纠纷司法解释》等有关法律、行政法规、司法解释都规定了物业服务合同，因而它已经是特别法所规定的有名合同。也有观点认为，物业服务合同属于委托合同、劳务合同，或者是混合合同，并非独立的有名合同。合同编将物业服务合同明确规定为一种典型合同。
(二)物业服务合同的性质
关于物业服务合同的性质，学界观点各异，能够达成共识的问题不多，这恐怕与我国房地产市场的起步、发展较晚，规范化、现代化的物业服务业刚刚开始，关于物业服务纠纷近年来才开始大量出现，实践中缺乏足够实例供研究和佐证等因素不无关系。因此，有人认为，物业服务企业在本建筑区划内对小区享有的是管理权，业主无权干涉和监督，这种观点使得物业服务人以主人身份从事管理行为，侵害了业主的权利。
物业服务合同的性质到底是什么，学理上的看法很多，概括起来主要有如下观点：
第一，委托合同说。目前，委托合同说比较受欢迎，即认为物业服务合同的客体与委托合同相同，都是提供劳务。物业服务人接受业主的委托，办理物业服务事务，主要是为业主提供劳务，是实现合同目的的必要手段。物业服务合同是有偿合同，而民事委托以无偿为原则，以有偿为例外，商事委托以有偿为原则。物业服务合同以营利为目的，为商事合同，属于有偿的委托合同。因此，物业服务合同是一种委托合同。
第二，服务合同说。该观点认为，作为物业服务合同当事人的业主、业主委员会和物业服务人，在法律地位上是平等的，因此，双方所签合同的性质应当定位于服务合同而非委托合同。具体理由主要有：其一，有偿服务是物业服务的基本特征，物业服务必须是一种有偿服务性质的劳动，物业服务合同是双务、有偿合同，而委托合同可以是双务、有偿合同，也可以是单务、无偿合同。其二，委托合同中所称的委托人的事务，是指与委托人有利害关系、委托人若不委托处理就得亲自处理的事务。而物业服务实际上不是一种事务，而是物业服务人提供的一种社会化、专业化、技术化的有偿服务性质的劳动。业主给物业服务人支付的物业费，除了处理各项事务所支出的费用，主要属于劳动报酬的性质。其三，委托合同要求受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，而物业服务人的服务或者管理并不是完全按照业主、业主委员会或者建设单位的要求来处理。其四，委托合同有转委托以及就同一事务委托数人的规定，但是物业服务人只能将部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，不能将物业服务区域内的全部物业服务转委托给第三人，或者支解后分别转委托给第三人，一个物业服务区域内只能选聘一家物业服务人。其五，两种合同法律后果的承担不同。受托人在委托范围内实施委托行为产生的法律后果，由委托人承担。且受托人处理事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人请求赔偿。而物业服务合同中，不论是侵权责任还是违约责任，都由物业服务合同当事人按照各自的过错分别承担责任。
第三，混合合同说。该观点认为，物业服务合同不是单纯的某类有名合同，而是复合性的，其包含了委托合同、代理合同、承揽合同、服务合同等多种合同类型的特征，或者叫“复合性合同”。业主群体把其共有部分、共用设施设备管理、安全秩序维持以及清洁、园林绿化等事务交给物业服务人完成，具有委托的性质；物业服务人把部分专项服务事项交给专业性服务组织承担，具有承揽的性质；而物业服务人在履行合同的过程中，很大程度上是以劳务付出或者提供服务的形式进行的，因而具有劳务性质和服务性质。物业服务给付具有综合性，整个物业服务的过程具有整体、连续的特征，单一服务之提供都不能被称为物业服务合同。
第四，独立合同说。该观点认为，物业服务提供的是一种复杂的综合性服务，与传统合同类型的客体都有所不同，所以物业服务合同不属于合同法所规定的任何一种合同类型，是一种独立的合同。其特殊性表现在：其一，主体特殊。与物业服务人对应的合同当事人包括业主、业主委员会或者建设单位，具有复杂性。其二，订立程序和形式特殊。有些物业服务必须通过招投标的方式来选聘物业服务人，且所有物业服务合同为要式合同，必须采用书面形式。其三，对诚实信用原则具有特殊的依赖性，业主选聘物业服务人往往基于对其的信任。其四，受国家或者行业的干预、指导。
除了以上几种主要观点，还有雇佣合同说、承揽合同说等。雇佣合同说认为，物业服务合同是业主出钱雇佣物业服务人对物业服务区域内的相关事务进行管理，类似于过去的“管家”角色，应当属于雇佣合同。承揽合同说认为，物业服务合同中，物业服务人是按照业主的要求完成工作，在物业服务商达到了业主要求，给小区居民提供了一个优美安逸的生活环境，可以说是交付承揽的劳动成果。
物业服务合同具有其自己的特征无法完全归入某种类型的合同而适用其规定。据此，我国民法典将物业服务合同作为一种新的有名合同，设立专章对其加以规定，以更好地规范物业服务行业的发展，更好地解决实践中出现的物业服务纠纷。
(三)物业服务合同的特征
物业服务合同的主要特征有：
1.是平等主体之间的民事合同
合同是平等主体的自然人、法人和非法人组织之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。物业服务合同缔约方一方是业主，另一方是物业服务人，双方订立的以物业服务的权利义务为内容的，由物业服务人依据约定，为业主提供专业服务，由业主支付相应报酬的协议。
物业服务合同是一种民事合同，毫无疑义，这本无需强调。但是，“物业服务合同”在我国曾长期被称为“物业管理合同”，具有强烈的行政管理色彩。“物业服务”含义区别于“物业管理”，后者是我国计划经济时代行政管理的称谓的延续，其理念强调的是物业公司按照类似行政命令的方式对物业进行管理，显然不符合现代物业服务合同主体的平等理念。从“物业管理”到“物业服务”，体现了物业管理理念的转变，强调的是物业服务人与业主之间是平等的关系。物业服务合同回归了“服务”的本质，体现了合同主体之间是平等地位，突出了物业服务合同的服务性而非管理性。
业主聘用物业服务人的目的是获取其提供的物业服务，而不是对自己进行管理。实践中，物业服务人可能会根据法律的规定或者接受社区居委会或街道办事处的委托从事一定的管理活动。本法第285条第2款规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。例如，在新冠肺炎疫情期间，各小区都要按照疫情防控的有关规定和要求，对进出小区的人员进行管控，测量体温等，小区物业服务人应当配合街道、社区实施各种防控措施。再如，现在全国很多地方都开始进行垃圾分类，物业服务人也需要配合当地政府做好小区内的垃圾分类工作。本法第942条第2款还规定，对物业服务区域内有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。但是，物业服务人的这些管理活动实质上并非基于物业服务合同对业主进行管理，而是基于法律的规定或者社区的委托，在某些特殊情况或者特定场合对政府予以配合，但其本质依然是向业主提供物业服务。
而物业服务人的服务对象是业主，其基于与业主之间的约定，对物业服务区域内的建筑物和附属设施等进行管理。物业服务合同与委托合同等提供服务的合同具有相似性，业主和物业服务人之间是平等的主体关系。物业服务人“管理”的对象为物业，而非业主。即使物业服务人对物业，包括对小区或者建筑物内的人员进行管理，本质上也是一种提供服务的行为，双方当事人处于平等地位，这与一般民事合同没有本质区别。
2.合同主体具有特殊性
物业服务合同的当事人为业主和物业服务人。根据本条第2款的规定，物业服务人又包括物业服务企业和其他管理人。
物业服务事关全体业主的人身、财产安全，同时，有的物业服务活动具有较高的专业性、技术性要求，如小区公共设施的检修、保养与维护等，这对物业服务人提出了一定的要求。物业服务合同的一方当事人物业服务人一般是专门从事物业服务经营活动的物业服务企业。在2018年国务院修改《物业管理条例》以及住建部废止《物业服务企业资质管理办法》以前，根据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》的相关规定，物业服务企业应当具备一定的资质要求，不具备相关资质的物业服务企业不得从事相关的物业服务活动，不得签订物业服务合同。而物业服务人员则必须取得物业管理职业资格证书。2007年《物业管理条例》第32条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第33条规定，从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。《物业服务企业资质管理办法》进一步将物业管理企业资质等级分为一、二、三级。随着“放管服”改革的不断深入，国务院及有关部门于2015年取消了物业公司注册资本限制，取消了物业管理师资格考试；2016年修改《物业管理条例》，删除了2003年《物业管理条例》第33条和第61条与物业管理人员资格有关的条款，取消了物业管理人员从业资格限制；2017年又逐步取消了物业服务企业资质认定；2018年再次修改《物业管理条例》，修改了与物业服务企业资质管理有关的条款，住房和城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》。至此，我国已经全面取消了物业服务企业的资质认定和物业服务人员的资格限制，企业和有关人员从事物业服务活动不再需要经过主管部门审批或者取得职业资格证书。但是，作为专门从事物业服务的经营者，物业服务企业应当具有提供相应服务的专业知识和技能，以满足业主正常的生活需要。
对于物业服务合同的另一方当事人，学界一直存在争议，有的认为是业主大会，有的认为是业主委员会，还有的认为是单个业主。业主大会说认为，业主大会是代表和维护全体业主合法权益的自治组织，业主委员会只是业主大会的执行机构，应当由业主大会代表全体业主签订物业服务合同。业主委员会说认为，根据司法实践和《物业服务纠纷司法解释》的规定，业主委员会具有诉讼主体资格，可以参与物业服务合同纠纷案件的诉讼。业主委员会也可以与业主大会依法选聘的物业服务人订立物业服务合同。因此，业主委员会应当为物业服务合同的当事人。单个业主说则认为，虽然单个的业主并没有直接与物业服务人签订物业服务合同，但是每个业主都是实质上的合同当事人，因为每个业主都实际享有合同权利并承担合同义务，每个业主都是物业服务人的服务对象，都需要向物业服务人缴纳物业费。
就业主大会而言，它不具有民事主体资格，也不具有诉讼主体资格。业主大会不是常设的机构或者组织，亦没有财产，不能对外独立承担责任，不能成为合同当事人而享有权利承担义务。所以，业主大会不是物业服务合同的主体。业主委员会虽然常常直接与物业服务人签订合同，且在实践中具有诉讼主体的资格，但是其并非独立的民事主体，没有自己的财产，不能独立对外承担责任，不具有民事权利能力，不能享有权利承担义务，也不能成为合同当事人。业主委员会只是接受业主大会的授权，与业主大会依法选聘的物业服务人签订物业服务合同，其代表的是全体业主的利益。
物业服务合同的主体应当是业主，而且是全体业主。虽然与物业服务人签订物业服务合同的可能是业主，也可能是业主委员会甚至是建设单位，但是物业服务合同的当事人是全体业主，由全体业主享有物业服务合同的权利，承担合同义务。当独门独栋的业主自己聘请物业服务人时，业主直接与物业服务人签订物业服务合同，这是极少数的。但是，现在的住宅小区往往不止一栋楼房，而且每栋楼房里面又有很多住户，整个小区业主人数众多，具有集合性的特点。在业主人数众多的情况下，由每个业主直接与物业服务人签订合同是不可能的，所以一般由业主委员会代表全体业主来与物业服务人订立合同。合同一旦成立，因为全体业主都是合同当事人，合同就对每个业主都发生效力，业主不得以没有直接参与合同订立为由拒绝接受合同约束。因为业主人数较多，不可能由每个业主决定自己是否订立合同，也不可能由每个业主亲自与物业服务企业签订合同，所以全体业主需要按照一定的程序来作出决定，并且由某个特定的主体来代表全体业主与物业服务人签订合同。如果业主已经成立了业主大会，则需要按照法定程序，由业主大会作出决定。本法第280条第1款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。所以一旦业主大会作出与物业服务人订立合同的决定，就对全体业主具有拘束力；与物业服务人订立合同后，该合同就对全体业主发生效力，业主不能拒绝履行其合同义务。根据本法第944条的规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合同期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。业主拒绝履行支付报酬的义务的，物业服务人可以通过诉讼或者仲裁等途径解决。
3.客体是物业服务人提供的物业服务行为
物业服务合同的客体是物业服务人提供的物业服务，物业服务合同与委托合同、行纪合同、中介合同等类似，所给付的内容都不是具体的标的物，而是行为，而且提供服务的行为还具有持续性和重复性的特点，比如检修建筑物内的电梯，做好小区保洁工作维护环境卫生等。物业服务合同注重彼此之间的人身信任关系，一旦此种信任关系不存在，合同的履行将会面临困难，这也可能成为当事人解除合同的法定事由。本法第941条第2款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。此外，物业服务人所提供的物业服务的质量没有法定的统一标准，而需要当事人的特别约定，且当事人履行义务的结果是否符合当事人之约定，一般难以准确判断，这也是容易引起物业服务合同纠纷的原因之一。
4.服务内容的综合性和专业性
相比于一般的民事合同，物业服务人提供物业服务的内容较为复杂，其既要管理物业服务区域内的建筑物及其附属设施等物，也要管理进出小区以及建筑物内的人员。物业服务的内容十分庞杂，既包括物的管理，也包括人的管理。物业服务的具体内容视小区具体情况不同而有所差异，但是都势必包括卫生、环保、安全、消防等方方面面，具有综合性和全面性。根据本法第937条和第942条的规定，物业服务人是业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，具体来说，包括妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，等等。基于物业服务合同内容的复杂性，有的学者认为，物业服务合同是一种包括委托、行纪、雇佣、承揽在内的复合型合同。而就物业服务的每项具体内容来说，又都具有一定的专业性。例如，电梯检修需要专业的技术人员才能进行，供暖设备的维修工作也只能由专业人员才能实施。
5.订立程序的特殊性
如上所述，物业服务合同的一方当事人为全体业主，具有集合性的特点。如果由物业服务人与业主逐一签订合同，不仅效率极低，而且无法实现。为了提高订约效率、避免发生纠纷，在物业服务合同的订立方面，需要设置一定的程序性要求，也就是物业服务合同的订立需要遵循法定的程序，业主需要通过一定的方式来作出决定。根据本法物权编第278条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人时，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；同时，经过业主大会的选聘之后，由业主委员会代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。
6.属于双务、有偿、要式、继续性合同
物业服务人的主要义务是按照物业服务合同之约定向全体业主提供物业服务，而全体业主的主要义务是向物业服务人支付报酬，双方所负义务属于给付与对待给付的关系，因此，物业服务合同是一种双务合同。
根据物业服务合同的定义，业主负有向物业服务人支付报酬的义务。物业服务人一般都是专门从事物业服务的物业服务企业，是为了获取报酬才为业主提供专业的服务，因此物业服务合同是有偿合同。
物业服务合同是要式合同。本法第938条第3款规定，物业服务合同应当采用书面形式。之所以规定物业服务合同应当采用书面形式，主要是因为物业服务合同的内容往往十分复杂，为了明确物业服务人与业主之间的具体权利义务关系，同时也有利于避免纠纷的发生，需要以书面的形式来确定当事人的权利义务。
物业服务人应当按照物业服务合同的要求，向全体业主提供物业服务。通常情况下，物业服务并不是一次性完成的，而需要持续一定的时间，物业服务人应当在合同约定的期间内不间断地提供物业服务。因此，物业服务合同是继续性合同。由于继续性合同在终止时没有溯及既往的效力，在物业服务合同终止时，其效力向将来发生，对于物业服务人已经提供的服务，业主仍应当按照合同约定支付相应的报酬。因为物业服务合同是继续性合同，在合同终止前，物业服务人都应当提供符合约定的物业服务，但是业主可以按照法定程序解聘物业服务人，解除物业服务合同。
(四)物业服务合同与委托合同的关系
物业服务合同与委托合同、承揽合同都有一定的相似性，与委托合同最为相近，学界也常常将两者进行比较。物业服务合同是业主委托物业服务人对物业进行管理、提供物业服务的合同，委托合同是委托人委托受托人处理一定事务的合同，都属于提供劳务型的合同。有的学者认为，物业服务合同也有一定的委托合同的性质，物业服务人接受业主委托处理的事务是对物业进行管理。2018年8月审议的《民法典各分编(草案)》第734条规定：“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”考虑到物业服务合同既具有委托合同的特性，也具有承揽合同的特性，物业服务合同与委托合同之间存在诸多区别，不宜笼统规定物业服务合同参照适用委托合同，因此合同编二审稿删除了该条规定。
具体来说，物业服务合同与委托合同有以下区别：第一，物业服务合同是双务有偿合同，而委托合同可以是双务有偿合同，也可以是单务无偿合同。
第二，委托合同的受托人可以委托人的名义处理委托事务，也可以自己的名义从事活动。而物业服务人只能以自己的名义为业主处理物业服务事项。
第三，委托合同的受托人实施代理行为的法律后果直接由委托人承担。在物业服务合同中，业主对物业服务人从事的民事行为并不承担法律后果。
第四，一般的委托合同往往是处理具体的一项或者几项特定事务，而物业服务合同的内容往往十分复杂，包括各种繁杂的事项，既包括对物的管理，也包括对人的管理等。
第五，委托合同的受托人须按照委托人的指示处理委托事务，而物业服务合同中，物业服务人提供的是专业性、综合性的服务，业主一般无需对物业服务人作出指示，物业服务人无需在处理所有物业服务事项的过程中按照业主的指示行事，只要按照物业服务合同的约定，并遵守相关法律法规、行业规范，可以独立自主开展物业服务和管理活动。
第六，在委托合同中，委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务。而物业服务合同中，业主不得在物业服务人以外再聘请其他物业服务人，否则将使得物业服务活动无法开展。第七，物业服务合同中，业主可以通过法定程序共同决定解聘物业服务人，以解除物业服务合同，也就是说，全体业主(并非单个业主)具有任意解除权。但是物业服务人不能随意解除合同，不定期的物业服务合同除外。委托合同的委托人和受托人都有任意解除权，双方均可以随时解除委托合同。
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