房企融资“三支箭”持续发力，专家：限购松绑等方案也需跟上
房地产供给端支持持续加力。继日前召开的中央金融工作会议明确提出“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”后，近日，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，进一步从供给端加大对房企的融资支持力度。
东方金诚高级分析师冯琳在接受《证券日报》记者采访时表示，近期，一些优质房企债券价格出现异动，显示房地产行业信用风险仍在发酵，这也是本次会议明确从供给端加大对房企融资支持力度的直接原因，释放了稳楼市政策进一步加码的信号。随着后续供给端持续加力，有助于改善市场信心，对于新房市场也有一定提振作用。
58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，预计后续与房企融资有关的政策落地效力将有所提升，并且短期内有助于降低房企资金压力。
自去年11月份以来，中央层面对房企融资端的支持政策持续落地，从信贷、债券、股权（即“三支箭”）三个融资渠道入手，为房企提供融资支持。从股权融资来看，2022年11月28日，证监会发布调整优化房企股权融资方面的5项措施，支持房企股权融资的“第三支箭”发出。
东方财富Choice数据显示，自股权融资5项措施发布以来，截至11月20日，共有48家上市房企发布股权融资公告，拟募资共计1082.13亿元。
在中指研究院企业研究总监刘水看来，“三支箭”支持房地产企业融资再次加力，将有助于改善房地产企业融资环境和行业预期。
“上述三部门对于房企的融资支持将主要通过‘保交楼’传导至房地产市场，特别是对新房市场会有一定提振作用。”冯琳表示，这种影响将主要体现在防风险方面，也就是如何有效遏制房企信用风险进一步大规模暴露，但其对激发销售端活力的效果依然有限。因此，未来要在需求端持续发力，限购松绑等各项优化方案要“跟上”。
国家统计局日前发布数据显示，今年前10个月，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。
国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华11月15日出席国新办新闻发布会时表示，从长期看，目前我国人均GDP刚刚超过1.2万美元，城镇化率也还有较大提升空间。应该讲，整体上住房刚性需求和改善性需求依然较大。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，目前，由于三四线城市房地产需求增长乏力，且楼市调控政策基本都已放开，因此，当下的关键在于进一步激发一二线城市居民的购房需求，让合理住房需求充分释放。特别是此前楼市过热阶段出台的限制性政策，仍需进一步优化调整。
对于需求端的提振政策，张波建议，一线城市的限购政策可依据市场恢复程度进一步对其进行调整，尤其是外围区域；二线城市的限购政策可尝试逐步解除，同时配合降首付和下调房贷利率等政策调整，扩大对市场预期的影响。
房地产“三箭齐发”，三支箭指的分别是什么呢？
“三支箭”是指人民银行从信贷、债券、股权三个方面支持民营企业拓展融资渠道。
第一支箭是指：信贷融资，即鼓励金融机构增加对民营企业的信贷投放， 通俗点说就是央行放水，也就是上周各大银行对各家房企给出的上万亿银行授信。
第二支箭是指：债券融资，支持民营企业发债融资。日前人民银行也已经发出了，央行预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
第三支箭是指：股权融资，支持房企上市融资等。今天证监会发布了5条股权融资政策，其中两条有：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资，意味着第三支箭也落地。
本月政策密集，央行三箭齐发，救市之决心不可谓不坚决。房企的短期资金困局相信是能解决了，但房企想要完全走出危机，还为时尚早。目前的这些都是外部支持，最终房企还是要有销售回款，这样才能真正渡过难关，再放光芒。
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“三支箭”助力房企融资，需求端提振仍是关键
近段时间，交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具；证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化5项措施。这意味着支持房企融资的“第二支箭”延期并扩容，“第三支箭”发出。对于房地产企业而言，仿佛有种冬季里沐“春风”之感。
中国银行研究院研究员叶银丹在接受记者采访时表示，随着供给端融资支持政策不断出台，部分房企的融资难题正在得到逐步缓解。不过虽然当前供给端政策“给力”，即化解风险方面的政策力度较大，但需求端政策优化更值得期待。
“三支箭”改善房企融资环境
提振市场信心
“通过‘三支箭’逐步改善房企外部融资环境，在当前具有很强的针对性和迫切性，也能直接支持‘保交楼’，进而提振市场信心。”东方金诚首席宏观分析师王青在接受记者采访时表示。
从“第一支箭”信贷支持来看。人民银行党委委员、副行长潘功胜在11月21日召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上介绍，“在前期推出的‘保交楼’专项借款基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元‘保交楼’贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持‘保交楼’工作。”与此同时，近期银行也加大了对房企的授信额度。据克而瑞不完全统计，截至目前，商业银行为房企提供的意向性授信总额度已超3万亿元。
从“第二支箭”支持房企发债融资来看，自11月8日交易商协会发文表示“继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资”后，截至12月7日，已有龙湖集团、美的置业、新城控股等多家企业申请储架式注册发行。
从“第三支箭”支持房企股权融资来看，自11月28日证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施后，已有世茂股份、新湖中宝、大名城等10余家上市房企和涉房企业筹划再融资。此外，陆家嘴、格力地产以及招商蛇口也于近期筹划资产重组。
王青表示，伴随政策支持力度持续加码，后续房企信用风险多发态势有望逐步缓和，预计房企债券、股权及信托融资业务也将逐渐活跃。
需求端提振仍是关键
政策“工具箱”有余地
在业内人士看来，推动房地产行业企稳回升，需求端的提振仍是关键。
在叶银丹看来，房企融资端的支持政策主要聚焦于解决房企生存问题、“保交楼”等民生问题，以及房企破产带来的金融风险问题等。房企融资支持政策对于房企销售的改善，并不是充分条件。虽然政策面对于房企的融资支持有助于化解房地产风险，进而在一定程度上能够改善楼市预期，但由于传导链条过长，其促进销售端改善以及推动整个房地产市场企稳回升的作用相对有限。
据中指研究院监测数据，1月份至11月份，全国重点100城新建商品住宅成交规模为2015年以来同期最低水平，同比下降近四成。其中，11月份重点100城成交面积环比下降约10%，同比下降近三成，百城新房、二手房价格下跌态势仍在延续，多个政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。
王青称，考虑到销售回款在房企资金来源中的占比超过50%，因此，商品房销售下降是当前房企面临的主要压力。从这个角度上看，改善房企供给端融资只是引导房地产行业企稳回暖的必要条件，而需求端的提振才是解决问题的根本所在。
“未来，进一步推动市场回暖不仅需要融资支持政策来化解风险，逐步减弱这一不利因素对市场预期转变的约束，更重要的是要进一步调整甚至出台鼓励合理需求释放的相关政策，推动需求端回暖，促进房企自身资金来源改善，逐步形成良性循环。”叶银丹建议，未来需求侧政策可以更加注重释放改善型需求，各地可根据当地市场条件，逐步尝试更多调控措施，例如降低多孩家庭二套房首付比例及贷款利率等。
王青认为，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，下一步引导5年期以上LPR报价下调，持续降低居民房贷利率是关键所在。目前看，在经历了前三个季度的大幅下调后，多地房贷利率已降至5年期以上LPR报价的最低值附近。接下来为推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，也需要5年期以上LPR报价先行下调。预计12月份5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时表示，总的来说，需求端的改善目前不单聚焦于楼市政策，还需要经济基本面的持续向好，并伴随购房者信心提升才会得到根本改善。从过往经验看，需求端的整体表现改善会晚于供给端，只有当需求端的改善与供给端产生共振，才有利于房地产行业的健康发展。（证券日报）
三支箭的故事
毛利元就在尼子、大内、毛利的三角恋中脱颖而出——击败武田元繁从而提升了毛利家在尼子、大内两家心目中的分量，又继承了家督职位。他终于有机会得以一展抱负，实际上他很早就表露出非同一般的志向：十二岁时他带领随从人员参拜了安艺的严岛神社。参拜结束后的归途中他问随从：“你刚才祈祷了些什么？”“祈祷小主人成为优秀的家主，快一点当上安艺国的主人。”毛利元就不以为然道：““安艺的主人？真是愚蠢。为什么不祈祷我成为天下的主人？”随从在吃惊之余提醒道：“首先成为安艺的国主之后才可以成为天下的主人。这是个顺序的问题。”毛利元就却说：“祈祷成为天下的主人，最后可能只达到安艺国主的目标。如果从开始就盯着安艺国主的位置，是永远不会成为天下的主人的。”事实上这对我们今时今日仍然适用——目标不妨定得远大些，即使实现不了也能无限趋近；若是定低了，一旦实现岂不再无动力？
毛利元就在毛利家的家督争夺战中看到了尼子家在背后操纵的身影，一怒之下他断绝了与尼子家之间的关系，开始坚定地跟随大内家。同时他施展外交手段——将自己的女儿嫁给安艺的豪族宍户隆家，争取到了与宍户氏的同盟关系。享禄二年（1529）毛利元就为报复安艺石见的国人高桥兴光在背后为相合元纲策划，发兵攻打高桥氏，并吞了安艺和石见两国境内高桥氏的大片领土。
毛利元就的反叛对尼子家而言是不可容忍的，此时尼子家的家督已换成了尼子晴久，新继位的晴久正迫切需要以一场胜利的战争来确立自己的名声。于是天文九年（1540）尼子晴久亲自率领了3万大军杀向吉田郡山城。吉田郡山城在毛利元就继任家督后就经过了大规模的修缮，传说在修缮中毛利元就摈弃了以往杀死活人作为“人柱”来保证修筑顺利的陋习，他写下了“百万一心”四个大字来代替“人柱”。“百万一心”的理念构成了毛利家夺取这一次防御战胜利的基础。同时毛利家还获得了宍户氏和大内家的援助，尼子晴久征服毛利的计划以惨败而告终。
一波刚平，一波又起——尼子的夙敌大内家决定趁尼子晴久新败之际一举拔掉这颗眼中钉。毛利家一直以来是大内家的附属，所以毛利元就不得不亲率军队参加大内氏进攻月山富田城的行动。但这次主客之势倒置，胜负也颠倒过来：草率进攻的大内家粮道被切断，仓促退军。毛利元就在石见被尼子的追兵赶上，差一点无法回到安艺的领地。在危急中家臣渡边通奋勇断后。渡边通的父亲渡边胜曾经卷进了相合元纲的事件中，因此被杀，渡边通逃亡依附备后国的山内直通。山内直通是宍户隆家的外祖父，通过这层关系渡边通得以重新成为毛利的家臣，这次他以身护主，与其他6名毛利家臣一起赴难。他们的阵亡也为毛利元就赢得了时间，使他顺利返回安艺。渡边通以他的牺牲换得了毛利元就的尊重，渡边氏从此成为毛利家的世代重臣。
这两次战争使毛利元就认识到：毛利氏如不能控制安艺，进而成为独霸一方的大名，将永远在尼子和大内之间的争执中看别人的脸色行事，说不定哪天就成为陪葬品。于是毛利元就在天文十六年（1547）以后采取了一系列的行动去夺取安艺：安艺的大名武田家已经于天文九年（1540）被大内氏攻灭，在安艺有影响力的豪族除了毛利以外，还有控制濑户内海水军的小早川氏和山阴的名门吉川氏。为控制这两家，毛利元就决定：长子毛利隆元作为毛利家的继承人。次子过继给吉川家，是为吉川元春；三子过继给小早川家，是为小早川隆景。然而过继只是毛利元就一厢情愿的想法，吉川和小早川两家并没有接受毛利元就之子作为他们的继承人，所以毛利元就还必须使出一些手段来迫使两家屈服。
毛利元就首先将目标锁定了小早川家——小早川分为两支：竹原小早川和沼田小早川，前者和毛利有着亲戚关系。毛利元就的哥哥兴元把女儿嫁给了竹原小早川的家督小早川兴景。兴景去世后没有留下后代，于是毛利元就顺利地把自己的三子送到竹原小早川家成为继承人，改名小早川隆景。同时也给三子安排了一次政治婚姻——娶了沼田小早川家的家督小早川正平之女。这一步棋走得非常精彩，当然还需要一点运气——沼田小早川家的小早川正平在随军攻打月山富田城的时候阵亡，而他的儿子小早川繁平双目失明，显然无法承担起领导的重任。于是一些家臣经过商量后接受毛利的建议：由竹原家的小早川隆景入继，完成两个小早川家的统一。这遭到了沼田家的重臣田坂义诠的强烈反对。天文十六年（1547）一月小早川军攻破了稻村山城，田坂义诠一族被全部肃清，小早川隆景就成为小早川家的主人，这也使毛利元就获得了安艺水军的协助，控制了濑户内海。
接着是吉川家：吉川与毛利也有着亲戚关系——毛利元就之妻是吉川家吉川国经的女儿，而现任的家督吉川兴经则是国经之孙。毛利元就可不管辈分之间的关系，执意要把二子送给兴经作为养子。吉川兴经是个硬骨头，他为了保证吉川家的独立性，坚决拒绝毛利的“好意”。于是在天文十九年（1550）毛利元就勾结了兴经的叔父吉川经世，在经世的运作下吉川家的家臣团倒戈一击，逼迫家督吉川兴经隐居，迎进了毛利家的二公子吉川元春。毛利元就看穿了吉川兴经此人的性格，为避免夜长梦多，他决定结束兴经的性命。为达到这一目的他选中了一个人——熊谷信直，此人的父亲熊谷元直在毛利元就的成名战——翻版“桶狭间之战”中被毛利元就所杀，可以说与毛利元就有着杀父之仇。但毛利元就为拉拢他决定让吉川元春娶其女为妻。据说熊谷信直的女儿很丑，所以有人也认为吉川元春这桩婚事就好比诸葛亮娶媳妇——媳妇丑归丑，但是政治婚姻的目的已经达到了。天文十九年（1550）九月熊谷信直就帮助女婿出面袭击了吉川兴经的隐居所，吉川兴经自戕，他的儿子吉川千法师被杀害。吉川家的血脉断绝，被毛利一脉的吉川元春所篡夺。
就这样毛利元就一手通过外交手腕，一手使用血腥征服，把小早川和吉川两家纳入宇下。小早川和吉川从此成为毛利家的两翼，著名的“毛利两川体制”因此而确立。吉川氏统合了安艺和石见的势力，小早川氏统合了安艺、备后、濑户内海的势力，毛利家的兴盛也从此起步。天文十九年（1550）毛利元就同时采取行动：将毛利家中专横跋扈的重臣井上元兼的势力铲除，迫使家臣团进行了效忠宣誓。战国大名的一个重要标志就是对领地内国人和家臣的绝对支配，毛利元就通过“杀鸡吓猴”的办法达到了目的。为保持毛利家的持久兴盛，毛利元就充分认识到了团结的重要——特别是家族内部血亲之间的团结。他自己经历与相合元纲兄弟相残的悲剧，因此深有体会。他把两个儿子分别送出去成为两川的家督，一方面是扩大势力，另一方面也是出自稳定毛利家督继承的考虑。毛利元就的“三支箭”的故事也流传甚广：某一天毛利元就把长子隆元、次子元春、三子隆景叫来，拿出一支箭让他们折断，他们轻而易举地做到了，元就又把三支箭合在一起让他们折，这次谁都没有成功。毛利元就以此告诫他们：一支箭容易断，三箭合一就所向无敌，所以只要毛利家团结一致，就没人能打败我们。
这个故事的来源颇让人怀疑，因为翻检中国古籍会发现在比毛利元就更早的时代在不同的民族中也有一模一样的故事——《资治通鉴》卷一二○：“阿柴又命诸子各献一箭，取一箭授其弟慕利延，使折之，慕利延折之。又取十九箭，使折之，慕利延不能折。阿柴乃谕之曰：‘汝曹知之乎？孤则易折，众则难摧，汝曹当力一心，然后可以保国宁家。’言终而卒。”这个故事出自中国西北的吐谷浑。无独有偶在元朝宫廷里秘藏的《蒙古秘史》中在论及蒙古源流时也说了这样一个故事：母亲阿兰豁阿把五个儿子召集过来，给每人一支箭杆，说：“掰断了。”他们就把每支都一下子掰断了。她又把五支箭杆捆在一起，交给他们，说：“掰断了。”五个人轮流去掰那五支在一起的箭杆，都不能掰断。阿兰豁阿就告诉五个孩子，要团结一心，“如果是一个一个的，你们就像那一支一支的箭一样，谁都能轻易毁了你们。如果像那捆在一起的箭一样，连在一起，谁还能轻易毁了你们？”这些故事除了箭的数量不一样以外，其他的情节完全相同。考虑到吐谷浑和蒙古在毛利元就之前，所以就颇为怀疑毛利元就本人盗窃了这两个民族的版权去教育自己的儿子，或者干脆是当时某些毛利元就传记的作者盗窃了古老的故事安在毛利元就身上。不论这个故事真实性如何，毛利元就的教育是成功的，小早川隆景和吉川元春在元就去世后，就成为毛利家的左辅右弼，使毛利家能够继续兴盛下去。在21世纪的今天这个故事还是在被人改编和利用：诸君请看吴宇森的大片《赤壁》里梁朝伟扮演的周瑜拿起根稻草折断，又拿起稻草编的牢固草鞋，带着一脸邪恶的笑容，演出了一段稻草版的“三箭之誓”，确实让人记忆深刻了一回。
